Natuurschoonwet en overdrachtsbelasting: vrijstellingen

De combinatie van natuurschoonwet overdrachtsbelasting raakt elke koper, erfgenaam of begiftigde van een gerangschikt landgoed. Wie een NSW-landgoed verkrijgt, betaalt in beginsel overdrachtsbelasting over de waarde in het economische verkeer. Het wettelijke basistarief bedraagt 10,4% en het verlaagde woningtarief 2%. Op een landgoed van enkele miljoenen euro’s loopt die heffing snel op tot een bedrag dat de transactie financieel onhaalbaar maakt. De wetgever heeft daarom in artikel 9a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer een specifieke vrijstelling opgenomen voor de verkrijging van een onroerende zaak die op grond van de Natuurschoonwet 1928 is gerangschikt.

Die vrijstelling is geen automatisme. De verkrijger moet de rangschikking voortzetten, een instandhoudingsverklaring opnemen in de notariële akte en het landgoed gedurende 25 jaar in stand houden. Wordt aan één van die voorwaarden niet voldaan, dan volgt naheffing. VHNO Rentmeesters begeleidt sinds 1985 verkrijgers van NSW-landgoederen bij precies dit traject. Onze rentmeesters leveren de NSW-beschikking, plankaart en bestemmingswaarderingsrapporten die de notaris en de Belastingdienst nodig hebben. Voor de inhoudelijke context verwijzen wij naar onze hub landgoedbeheer en de Natuurschoonwet.

Wat is overdrachtsbelasting precies

Overdrachtsbelasting is een rijksbelasting die wordt geheven bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen. De heffing vindt plaats over de waarde in het economische verkeer, met een minimum van de tegenprestatie. Het reguliere tarief bedraagt 10,4% en geldt voor niet-woningen, beleggingspanden en tweede woningen. Voor de eigen woning die als hoofdverblijf gaat dienen, geldt het verlaagde tarief van 2%. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden een eenmalige vrijstelling claimen voor een woning onder de waardegrens.

Voor landgoederen is dit relevant omdat de bestanddelen van een NSW-landgoed fiscaal verschillende kwalificaties kunnen hebben. Een landhuis dat als hoofdverblijf gaat dienen valt onder het woningtarief, de bijbehorende bossen, lanen en parkeerterreinen onder het basistarief. Zonder de NSW-vrijstelling zou een gemengde verkrijging dus deels tegen 2% en deels tegen 10,4% worden belast.

De Wet op belastingen van rechtsverkeer als kader

De Wet op belastingen van rechtsverkeer, kortweg WBR, vormt het wettelijk fundament voor de heffing van overdrachtsbelasting. Artikel 2 WBR bepaalt dat de belasting wordt geheven over de verkrijging van onroerende zaken. Artikel 4 WBR breidt dit uit tot verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam, oftewel een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor minimaal 50% uit onroerende zaken bestaan en die zaken voor minimaal 30% in Nederland zijn gelegen. De artikelen 9 tot en met 15 WBR bevatten een reeks vrijstellingen, waaronder de NSW-vrijstelling.

Het bijzondere aan de WBR is dat de vrijstellingen veelal voorwaardelijk zijn. Wordt achteraf niet aan de voorwaarden voldaan, dan herleeft de belastingschuld. Voor de combinatie natuurschoonwet overdrachtsbelasting is dat principe leidend. De vrijstelling staat of valt met de continuïteit van de rangschikking en de instandhouding van het landgoed.

Artikel 9a WBR: de NSW-vrijstelling

Artikel 9a WBR verleent een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van een onroerende zaak die op grond van de Natuurschoonwet 1928 is aangemerkt als landgoed. De vrijstelling is integraal: zowel het basistarief van 10,4% als het woningtarief van 2% blijft buiten heffing. De ratio is fiscaal-budgettair en natuurinhoudelijk. De wetgever wil overdracht van landgoederen niet afremmen, omdat dat versnippering, verkoop in delen of beëindiging van de rangschikking zou kunnen uitlokken. Wie meer wil weten over het wettelijke kader van de rangschikking zelf, vindt achtergrond in ons artikel over de Natuurschoonwet.

Belangrijk is dat artikel 9a WBR alleen van toepassing is als de onroerende zaak op het moment van de verkrijging gerangschikt is. Is de rangschikking enkele weken voor de levering ingetrokken, dan is de vrijstelling niet van toepassing. Rentmeesters controleren daarom altijd de actuele NSW-beschikking en de resterende termijn van de vorige instandhoudingsperiode voordat de notariële akte wordt gepasseerd.

Voorwaarden voor de vrijstelling

De vrijstelling van artikel 9a WBR kent een aantal materiële voorwaarden. De onroerende zaak moet bij beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Minister van Financiën zijn gerangschikt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet. De verkrijger moet de rangschikking voortzetten en dit vastleggen in een instandhoudingsverklaring. Die verklaring wordt opgenomen in de notariële akte van levering of in een aparte akte die aan de Belastingdienst wordt overgelegd.

Daarnaast geldt de eis dat het landgoed gedurende een periode van 25 jaar na de verkrijging gerangschikt blijft. Deze termijn loopt parallel aan de instandhoudingstermijn die voortvloeit uit de Natuurschoonwet zelf. Wordt de verkrijging gedaan door meerdere personen in gemeenschappelijk eigendom, dan moet elke verkrijger afzonderlijk de verklaring afleggen. Bij verkrijging door een rechtspersoon ligt de verklaring bij die rechtspersoon, niet bij de bestuurders of aandeelhouders.

Voortzetting van de rangschikking door de verkrijger

Het begrip voortzetting heeft een specifieke fiscale betekenis. De verkrijger neemt de rangschikking over zoals die op het moment van verkrijging luidt. De plankaart, de oppervlakte, de aanwezige gebouwen en de bestemmingen blijven gelden zoals vastgelegd in de NSW-beschikking. Voortzetting betekent niet dat geen enkele wijziging meer mogelijk is. De verkrijger kan een herrangschikkingsverzoek indienen om bijvoorbeeld een aangrenzend perceel toe te voegen of een nieuwe opstal te laten meetellen. Zolang de rangschikking als zodanig blijft bestaan, blijft de vrijstelling van toepassing.

Praktisch betekent dit dat de verkrijger een eigen verantwoordelijkheid heeft om de rangschikking actief te onderhouden. Bestemmingen moeten worden gehandhaafd, beheermaatregelen uitgevoerd en het openstellingsbeleid voortgezet als dat onderdeel is van de rangschikking. Wie hierover meer wil weten in de context van een aankoop, leest ons artikel over NSW-landgoed kopen.

De instandhoudingsverklaring bij de notaris

De instandhoudingsverklaring is een formele rechtshandeling. In de notariële akte van levering wordt opgenomen dat de verkrijger de onroerende zaak gedurende een periode van 25 jaar gerangschikt zal houden onder de Natuurschoonwet 1928 en dat hij zich verbindt tot voortzetting van de rangschikking. De notaris legt deze verklaring vast en stuurt een afschrift naar de Belastingdienst. Zonder deze verklaring wordt de aangifte overdrachtsbelasting niet voorzien van de vrijstellingscode, met als gevolg dat alsnog 10,4% of 2% geheven wordt.

VHNO Rentmeesters levert in deze fase de fiscaal-juridische onderbouwing. Wij stellen samen met de notaris de tekst van de instandhoudingsverklaring op, controleren de actuele NSW-beschikking en zorgen dat de plankaart aansluit bij de kadastrale werkelijkheid. Onze rentmeesters maken een bestemmingswaarderingsrapport waaruit blijkt welke delen van het landgoed onder welke fiscale kwalificatie vallen. Dat rapport is bewijsstuk bij de aangifte en geeft de Belastingdienst de zekerheid die nodig is om de vrijstelling te accepteren.

Behandeling bij erfopvolging en schenking

Bij overgang van een NSW-landgoed door erfopvolging of schenking is naast erf- of schenkbelasting ook overdrachtsbelasting aan de orde. Voor de overdrachtsbelasting geldt dezelfde vrijstelling van artikel 9a WBR. De erfgenaam of begiftigde moet de rangschikking voortzetten en de instandhoudingsverklaring afleggen. Parallel daaraan geldt voor de erfbelasting de invorderingsfaciliteit van artikel 7 NSW: de aanslag erfbelasting blijft buiten invordering gedurende een periode van 25 jaar, mits het landgoed gerangschikt blijft. Bij niet-opengestelde landgoederen wordt de helft van de bestemmingswaarde belast, bij opengestelde landgoederen blijft de heffing in beginsel buiten invordering.

Voor de schenkbelasting werkt de bestemmingswaardering parallel. De waarde van het landgoed wordt vastgesteld op de zogenoemde bestemmingswaarde, die lager is dan de waarde in het economische verkeer omdat rekening wordt gehouden met de juridische beperkingen die de rangschikking met zich meebrengt. Daarbovenop blijft de overdrachtsbelasting buiten heffing op grond van artikel 9a WBR. De combinatie van faciliteiten maakt familieoverdracht van landgoederen fiscaal aanzienlijk lichter dan een reguliere onroerende zaak transactie.

Verkrijging via een BV of NV

Veel landgoederen zijn ondergebracht in een besloten vennootschap of stichting administratiekantoor. Bij overdracht van aandelen in een dergelijke vennootschap is artikel 4 WBR relevant. Wanneer de bezittingen van de vennootschap voor minimaal 50% uit onroerende zaken bestaan en die zaken voor minimaal 30% in Nederland liggen, is sprake van een vastgoedlichaam. De verkrijger van een belang van een derde of meer in een dergelijk vastgoedlichaam wordt fiscaal behandeld alsof hij rechtstreeks de onderliggende onroerende zaken verkrijgt. Daardoor komt overdrachtsbelasting in beeld over de waarde van de gerangschikte zaken.

De NSW-vrijstelling van artikel 9a WBR kan doorwerken naar deze fictieve verkrijging, mits de onderliggende onroerende zaak gerangschikt is en de verkrijger ook in deze context een instandhoudingsverklaring aflegt. De fiscale analyse is hier complex: er moet worden vastgesteld welk deel van de waarde van de aandelen toerekenbaar is aan gerangschikte onroerende zaken, en welk deel aan andere bezittingen zoals roerende goederen, bankrekeningen of niet-gerangschikte percelen. Voor dat laatste deel blijft de overdrachtsbelasting wel verschuldigd. VHNO Rentmeesters werkt in deze trajecten samen met fiscaal adviseurs om de splitsing onderbouwd vast te leggen.

Terugvordering bij beëindiging binnen 25 jaar

De vrijstelling van artikel 9a WBR is voorwaardelijk. Wordt de rangschikking binnen 25 jaar na de verkrijging beëindigd of ingetrokken, dan vervalt de vrijstelling met terugwerkende kracht. De Belastingdienst legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op over de oorspronkelijke waarde, vermeerderd met invorderingsrente over de verstreken periode. Beëindiging kan vrijwillig zijn, bijvoorbeeld doordat de eigenaar het landgoed in delen verkoopt of de bestemming wijzigt, maar ook onvrijwillig door bestuurlijk handelen wanneer niet meer aan de rangschikkingseisen wordt voldaan.

In de praktijk leidt dit tot aanzienlijke financiële risico’s wanneer een verkrijger het landgoed wil herstructureren. Splitsing, royement of bestemmingswijziging kan binnen 25 jaar leiden tot herleving van de hele overdrachtsbelastingschuld. VHNO Rentmeesters adviseert voor elke transactie een termijntoets uit te voeren waarbij wordt nagegaan hoelang de vorige eigenaar gerangschikt heeft en wat de fiscale gevolgen zijn voor toekomstige plannen. Die termijntoets is onderdeel van onze rentmeesterdiensten.

Samenloop met andere vrijstellingen

De Wet op belastingen van rechtsverkeer kent meerdere vrijstellingen die bij landgoedtransacties van toepassing kunnen zijn. De kavelruil-vrijstelling van artikel 15 lid 1 onder l WBR geldt voor verkrijging in het kader van een vrijwillige kavelruil onder de Wet inrichting landelijk gebied. De landinrichtingsvrijstelling speelt bij wettelijke herverkavelingen. De bedrijfsopvolgingsregeling in artikel 35b van de Successiewet kan parallel relevant zijn voor erf- en schenkbelasting bij overgang van een ondernemingsvermogen waarin het landgoed is opgenomen. De agrarische vrijstellingen voor cultuurgrond komen in beeld bij overdracht van landbouwgronden binnen een familie of bedrijf.

Bij samenloop is het van belang vooraf te bepalen welke vrijstelling primair geldt. De NSW-vrijstelling is in beginsel ruimer dan de kavelruil-vrijstelling, omdat zij geen termijn van vijf jaar kent waarbinnen het verkregene niet vervreemd mag worden. De BOR daarentegen ziet op het ondernemingsvermogen als geheel en heeft eigen voorwaarden rond voortzetting van de onderneming. Een goede fiscale planning vereist dat al deze regimes in samenhang worden beoordeeld voordat de notariële akte wordt opgesteld.

Conclusie

De vrijstelling van artikel 9a WBR maakt overdracht van een NSW-landgoed fiscaal aantrekkelijker dan een reguliere onroerende zaak transactie. Zonder die vrijstelling zou 10,4% of 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over de volledige waarde. Met de vrijstelling blijft de heffing achterwege, mits de verkrijger de rangschikking voortzet, een instandhoudingsverklaring aflegt en het landgoed gedurende 25 jaar gerangschikt houdt. Beëindiging binnen die termijn leidt tot naheffing en invorderingsrente. De vrijstelling werkt door bij erfopvolging, schenking en verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam, telkens onder dezelfde materiële voorwaarden.

VHNO Rentmeesters begeleidt sinds 1985 verkrijgers, erfgenamen en fiscaal planners bij dit traject. Vanuit onze vestigingen in Ulvenhout, Beesel, Bruchem en Zierikzee leveren onze rentmeesters de NSW-beschikking, plankaart en bestemmingswaardering die de notaris en de Belastingdienst nodig hebben voor een sluitende vrijstellingsclaim. Staat u voor een aankoop, erfopvolging of herstructurering van een gerangschikt landgoed? Neem contact op voor een vertrouwelijk gesprek over uw situatie.

Veelgestelde vragen

Geldt de vrijstelling ook voor het woonhuis op het landgoed?

Ja, de vrijstelling van artikel 9a WBR geldt voor de gehele gerangschikte onroerende zaak, inclusief het bij het landgoed behorende landhuis of buitenplaats, mits deze onder de rangschikkingsbeschikking valt. Het onderscheid tussen woningtarief en basistarief is daarmee niet relevant: de heffing blijft volledig achterwege.

Wat gebeurt er als ik het landgoed binnen 25 jaar wil splitsen?

Splitsing kan ertoe leiden dat de rangschikking voor een of meer delen wordt beëindigd, omdat niet meer aan de minimumoppervlakte of de eenheid van het landgoed wordt voldaan. In dat geval volgt naheffing van overdrachtsbelasting over de oorspronkelijke verkrijgingswaarde, vermeerderd met invorderingsrente. Een vooraf uitgevoerde termijntoets door een rentmeester voorkomt verrassingen.

Moet ik altijd een instandhoudingsverklaring afleggen?

Ja, zonder die verklaring kent de Belastingdienst de vrijstelling niet toe. De verklaring wordt opgenomen in de notariële akte van levering of in een aparte akte die binnen redelijke termijn aan de Belastingdienst wordt overgelegd. De notaris stuurt het afschrift bij de aangifte overdrachtsbelasting.

Werkt de vrijstelling ook bij koop via een BV?

Bij rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak door een BV werkt de vrijstelling onverkort, mits de BV de rangschikking voortzet en de instandhoudingsverklaring aflegt. Bij verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam onder artikel 4 WBR kan de vrijstelling doorwerken, maar vraagt dit een specifieke fiscale analyse waarbij de waarde van de gerangschikte zaken wordt gesplitst van overige bezittingen.

Telt de instandhoudingstermijn van de vorige eigenaar door?

Nee, voor de verkrijger begint een nieuwe termijn van 25 jaar te lopen vanaf het moment van verkrijging. Wel kan de eerdere instandhoudingstermijn van de verkoper relevant zijn voor diens eigen positie en voor de continuïteit van de rangschikking. Een rentmeester controleert beide termijnen voordat de akte wordt gepasseerd.

Combineert de NSW-vrijstelling met de bedrijfsopvolgingsregeling?

Beide regimes kunnen naast elkaar bestaan, maar zien op verschillende heffingen. De BOR van artikel 35b SW betreft erf- en schenkbelasting bij overgang van ondernemingsvermogen. De NSW-vrijstelling van artikel 9a WBR betreft overdrachtsbelasting bij verkrijging van een gerangschikt landgoed. Bij een familieoverdracht waarbij het landgoed in een onderneming is ondergebracht, kunnen beide vrijstellingen parallel worden toegepast, mits aan de afzonderlijke voorwaarden van elk regime wordt voldaan.