Van de drie schadecomponenten bij onteigening is de bijkomende schade de minst bekende en tegelijk de meest onderschatte. Vermogensschade en inkomensschade staan doorgaans wel in een voorstel. De bijkomende schade wordt afgedaan met een standaardpost, of blijft helemaal buiten beeld.
Dat is zelden kwade wil. De onteigenende partij kent uw situatie van buitenaf en weet niet welke kosten u werkelijk gaat maken. Wat zij niet weet, staat niet in het bod. In dit artikel zetten wij de posten op een rij die in de praktijk het vaakst ontbreken. Voor de bredere context verwijzen wij naar onze pagina over onteigening.
💡 De kern in het kort
- Bijkomende schade omvat alle redelijke kosten die u maakt als gevolg van de onteigening.
- Deze post wordt in eerste voorstellen vrijwel altijd te mager ingevuld.
- Elke post moet worden onderbouwd met offertes, facturen of berekeningen.
- Financieringsnadeel en dubbele lasten worden het vaakst vergeten.
- Ook kosten die u pas later maakt, kunnen voor vergoeding in aanmerking komen.
- Verzamel offertes vroeg, want achteraf reconstrueren lukt zelden.
Wat bijkomende schade precies is
Bijkomende schade is de verzamelnaam voor alle kosten en nadelen die niet onder vermogensschade of inkomensschade vallen maar wel het rechtstreekse gevolg zijn van de onteigening. Het criterium is redelijkheid: kosten die u in uw situatie redelijkerwijs maakt.
De post is bewerkelijk juist omdat hij zo divers is. Er bestaat geen vaste lijst; wat erin hoort hangt af van uw bedrijf, uw situatie en wat er concreet gaat gebeuren. Bij een woning ziet die lijst er anders uit dan bij een melkveebedrijf.
Precies daarom blijft de post in standaardvoorstellen onderbelicht. Een taxateur kan hem niet invullen zonder uw plannen te kennen, dus vult hij een rond bedrag in dat het gesprek moet openen.
Dat bedrag is bijna nooit een eindbod. Laat de posten daarom stuk voor stuk langslopen voordat u reageert.
Verhuis en inrichtingskosten
Moet u verhuizen, dan komen daar kosten bij die verder gaan dan een verhuiswagen. Denk aan demontage en montage van installaties, verplaatsing van machines, aanpassing van elektra en water op de nieuwe locatie, en tijdelijke opslag.
Bij agrarische bedrijven speelt daarbij het transport van vee, voer en mest, en het inrichten van een nieuw erf met verharding, hekwerk en afrastering. Die posten lopen snel op en worden zelden compleet meegenomen.
Ook de tijd die u er zelf in steekt telt mee. Uren die u aan verhuizing en herinrichting besteedt, kunt u niet aan uw bedrijf besteden. Dat is reëel nadeel dat onderbouwd kan worden.
Verzamel offertes zodra verhuizing in beeld komt, niet pas als er over bedragen wordt onderhandeld.
Aanpassing van gebouwen en installaties
Wordt een deel van uw bedrijf onteigend, dan moet wat overblijft vaak worden aangepast. Een nieuwe ontsluiting omdat de oude wegvalt. Verplaatsing van een erfverharding of een sleufsilo. Aanpassing van een beregeningsinstallatie waarvan een deel op de afgenomen grond lag.
Deze kosten zijn geen luxe maar noodzaak: zonder die aanpassing functioneert het achterblijvende bedrijf niet meer zoals het deed. Dat maakt ze vergoedbaar.
Let ook op vergunningen. Een nieuwe uitrit, een verplaatste bedrijfsgebouw of een aangepaste inrit vraagt vaak om een omgevingsvergunning, met leges en advieskosten.
Wij lopen die inventarisatie ter plaatse met u langs, want dit soort posten zie je pas als je op het erf staat.
Heeft u vragen of wilt u meer informatie? Ons team staat voor u klaar, met al uw vastgoedvragen.
Dubbele lasten in de overgangsperiode
Zelden sluit het oude naadloos aan op het nieuwe. Meestal is er een periode waarin u twee locaties draait, of waarin de nieuwe locatie al geld kost terwijl de oude nog niet is afgewikkeld.
In die periode betaalt u dubbel: twee keer vaste lasten, twee keer verzekering, soms twee keer financiering. Dat is reëel nadeel dat rechtstreeks uit de onteigening voortvloeit en dus vergoedbaar is.
Ook tijdelijke oplossingen vallen hieronder. Vee dat elders moet worden ondergebracht, machines die in een gehuurde loods staan, of een tijdelijke voorziening in afwachting van een definitieve.
Reken die periode realistisch, niet optimistisch. Bouwtrajecten en vergunningen lopen vrijwel altijd uit, en de kosten van die uitloop horen in het dossier.
Financieringsnadeel en boeterente
Dit is de post die wij het vaakst missen in aangeboden voorstellen. Loopt er een hypotheek met een gunstige rente die u door de onteigening moet oversluiten tegen een hoger tarief, dan is dat renteverschil schade.
Datzelfde geldt voor boeterente bij vervroegde aflossing. Wordt uw lening beëindigd omdat het onderpand verdwijnt, dan kan de bank een vergoeding in rekening brengen. Die kosten maakt u niet vrijwillig.
Ook de omgekeerde situatie speelt. Moet u een vervangende locatie financieren tegen de huidige rentestand terwijl uw oude financiering veel goedkoper was, dan is dat verschil over de resterende looptijd aanzienlijk.
Deze post vraagt om een berekening, niet om een schatting. Wij maken die samen met uw financieel adviseur.
Advies, notaris en makelaarskosten
Rond een onteigening komen kosten voor bijstand kijken die u zonder de onteigening niet had gemaakt. Notariskosten voor de overdracht, kosten van kadastrale metingen, advieskosten van uw accountant voor de fiscale afwikkeling.
Moet u vervangende grond of een vervangende locatie kopen, dan komen daar aankoopkosten bij: makelaarscourtage, overdrachtsbelasting waar die verschuldigd is, en opnieuw notariskosten.
De kosten van uw onteigeningsdeskundige en advocaat vormen een aparte categorie. Die komen bij onteigening in beginsel voor rekening van de onteigenende partij, mits redelijk in omvang.
Houd al deze facturen bij vanaf het eerste moment. Wat u niet kunt aantonen, wordt niet vergoed.
Bedrijfsspecifieke posten in de agrarische sector
Bij een agrarisch bedrijf ontstaan posten die elders niet spelen. Denk aan het verplaatsen van drainage, het opnieuw egaliseren van een perceel, aanpassing van kavelpaden en dammen, of het verleggen van een beregeningsleiding.
Ook opbrengstderving door structuurschade hoort hierbij. Rijdt zwaar materieel over uw land, dan herstelt de bodem niet in één seizoen. Die derving loopt vaak twee tot drie jaar door en is zelfstandig te onderbouwen.
Verder spelen langere rijafstanden na herverkaveling van uw eigen huiskavel, extra brandstof en arbeidstijd, en soms de noodzaak een extra machine aan te schaffen omdat percelen verder uit elkaar komen te liggen.
Dit zijn precies de posten die alleen zichtbaar worden als iemand met verstand van agrarische bedrijfsvoering op uw erf staat. Zie ook onteigening van landbouwgrond.
Wat niet wordt vergoed
Niet alles komt voor vergoeding in aanmerking, en het is eerlijk om dat er meteen bij te zeggen. Kosten die u ook zonder de onteigening had gemaakt, tellen niet mee. Achterstallig onderhoud dat u nu meeneemt, evenmin.
Investeringen die u doet terwijl u weet dat onteigening speelt, worden niet zonder meer vergoed. Wie nog snel een nieuwe stal bouwt op grond die wordt onteigend, kan die kosten niet zonder meer doorschuiven.
Ook luxe-elementen vallen af. Vervangt u een eenvoudige voorziening door een aanzienlijk betere, dan wordt het verschil doorgaans niet vergoed. Het uitgangspunt is gelijkwaardigheid, niet verbetering.
Emotionele schade is evenmin een vergoedbare post, hoe reëel het gevoel ook is. Het onteigeningsrecht compenseert financieel nadeel, niet verdriet.
Hoe u deze posten onderbouwt
Begin met een rondgang over uw bedrijf met iemand die weet waar hij naar kijkt. Loop het tracé of de plangrens fysiek langs en noteer wat er precies geraakt wordt: leidingen, dammen, verharding, afrastering, installaties.
Vraag vervolgens offertes op bij partijen die het werk zouden uitvoeren. Een offerte weegt zwaarder dan een schatting, en zij is achteraf niet meer op te vragen tegen dezelfde condities.
Leg de bestaande situatie vast met fotos en een opname. Bij discussie over structuurschade of over de staat van een perceel is dat uw enige bewijs.
Bundel alles in één dossier en houd het bij gedurende het traject. Dat dossier gaat uiteindelijk naar de deskundigen van de rechter, en wat er niet in zit bestaat voor hen niet.
Belastingschade als aparte post
Een categorie die vaak volledig ontbreekt is belastingschade. Als de onteigening ertoe leidt dat u eerder of zwaarder wordt belast dan zonder onteigening het geval was geweest, kan dat nadeel zelfstandig vergoedbaar zijn.
Denk aan een stakingswinst die u nu moet realiseren terwijl u pas over tien jaar wilde stoppen. Of aan het verlies van de mogelijkheid een herinvesteringsreserve in te zetten omdat er in uw regio geen vervangende grond te koop is.
Ook de verdeling van de vergoeding over de schadeposten heeft fiscale gevolgen. Wat civielrechtelijk om het even is, kan netto duizenden euro schelen. Die keuze kunt u alleen maken zolang de afspraken nog niet vastliggen.
Wij rekenen dit door en stemmen af met uw accountant, vóór ondertekening. Achteraf is er niets meer te sturen.
Waarom vroeg beginnen hier het meeste oplevert
Bij bijkomende schade geldt sterker dan bij andere posten: wat u niet vastlegt, verdwijnt. Fotos van de bestaande situatie zijn achteraf niet meer te maken. Offertes onder de oude condities niet meer op te vragen. Een opname van de staat van uw drainage niet meer te reconstrueren.
Daar komt bij dat de inventarisatie tijd kost. Een complete lijst maakt u niet in een middag, want veel posten komen pas boven als de plannen concreter worden en u ziet wat er praktisch verandert.
Wie pas begint als er over bedragen wordt onderhandeld, mist structureel posten. Niet omdat ze er niet zijn, maar omdat ze niet zijn opgeschreven.
Betrek ons daarom bij de eerste brief. Gezien de vergoedingsregeling kost dat u in de regel niets extra, en het scheelt aan het eind aanzienlijk.
Onze onteigeningsdeskundigen zijn aangesloten bij de DOBS en werken uitsluitend voor de getroffen eigenaar, nooit voor een gemeente, provincie of het Rijk. Zij komen bij u op locatie, lopen de plangrens met u langs en zetten de posten op papier die vanachter een bureau onzichtbaar blijven. U wilt toch niet met iemand in zee gaan die ook afhankelijk is van uw tegenpartij? Bekijk onze aanpak op de pagina onteigeningsadvies.
Veelgestelde vragen over bijkomende schade
Wat valt er allemaal onder bijkomende schade?
Alle redelijke kosten die het rechtstreekse gevolg zijn van de onteigening en niet onder vermogens of inkomensschade vallen. Denk aan verhuizing, herinrichting, aanpassing van gebouwen en installaties, vergunningen, notaris en advieskosten, dubbele lasten in de overgangsperiode en financieringsnadeel.
Waarom staat deze post zo laag in het bod?
Omdat de taxateur van de tegenpartij uw situatie van buitenaf kent. Hij weet niet welke installaties verplaatst moeten worden, welke vergunningen nodig zijn of hoe uw financiering in elkaar zit. Zonder die informatie kan hij de post niet invullen, dus zet hij een rond bedrag neer dat het gesprek moet openen.
Moet ik alles onderbouwen?
Ja. Elke post die u vergoed wilt zien, moet aannemelijk zijn gemaakt met offertes, facturen of berekeningen. Een post die niet is onderbouwd, komt niet in het deskundigenrapport en dus niet in de uitspraak. Verzamel dat materiaal vroeg, want achteraf reconstrueren lukt zelden.
Krijg ik ook kosten vergoed die ik later maak?
Dat kan, mits zij het gevolg zijn van de onteigening en redelijkerwijs te voorzien waren. Denk aan een aanpassing die pas na de overdracht praktisch uitvoerbaar is, of aan structuurschade die zich pas na een of twee seizoenen openbaart. Laat zulke posten wel vooraf benoemen, ook als de kosten later vallen.
Wat is financieringsnadeel?
Het verschil dat ontstaat wanneer u door de onteigening een gunstige financiering verliest. Moet u een hypotheek met een lage rente vervroegd aflossen en elders tegen een hoger tarief opnieuw financieren, dan is dat renteverschil schade. Ook boeterente bij vervroegde aflossing valt hieronder.
Wie helpt mij deze posten in kaart brengen?
Een onteigeningsdeskundige die uw bedrijf ter plaatse bekijkt. Veel posten zie je pas op het erf: een beregeningsinstallatie die doorsneden wordt, een dam die verplaatst moet, een sleufsilo die net binnen de rooilijn valt. Onze deskundigen zijn aangesloten bij de DOBS en doen dit dagelijks.
Tot slot
Bijkomende schade is de post waar in eerste voorstellen het meeste ontbreekt en waar dus het meeste te winnen valt. Niet met betere onderhandelingstechniek, maar met een complete inventarisatie en onderbouwing.
Dat is precies waar wij het verschil maken. Wij zijn niet uit op het gevecht, maar op de winst. De winst voor u.
Heeft u een bod ontvangen en wilt u weten wat er ontbreekt? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.
