Residuele grondwaarde: hoe wordt ontwikkelpotentieel berekend?

De residuele grondwaarde is het bedrag dat overblijft voor de grond nadat alle kosten van een bouwproject van de opbrengst zijn afgetrokken. Met die rekenmethode bepalen ontwikkelaars, gemeenten en taxateurs wat grond met ontwikkelpotentieel waard is. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland noemt het de meest gebruikte en geaccepteerde manier om de waarde van bouwrijpe grond te bepalen. Voor een grondeigenaar loont het dus om te begrijpen hoe de berekening werkt, want de uitkomst bepaalt wat er op tafel komt.

In ons overzicht over de taxatie van landelijk vastgoed is de residuele methode een van de taxatiemethoden; hier werken we haar stap voor stap uit, met een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. Ook ziet u waarom kleine verschuivingen in de aannames grote gevolgen hebben voor de grondprijs. Juist daar zit de ruimte in een onderhandeling.

Het principe van de residuele grondwaardemethode

Bij de meeste taxaties begint de taxateur bij vergelijkbare verkopen. De residuele methode werkt andersom. Het uitgangspunt is het project dat op de grond kan komen: hoeveel woningen of bedrijfsgebouwen, van welk type en voor welke prijs. Van de verwachte opbrengst gaan alle kosten af die nodig zijn om dat project te realiseren, inclusief een vergoeding voor de winst en het risico van de ontwikkelaar. Wat dan overblijft, het residu, is het maximale bedrag dat een ontwikkelaar voor de grond kan betalen.

Een ontwikkelaar rekent zo, omdat hij zijn grondprijs moet terugverdienen met de verkoop van het vastgoed. Ook gemeenten bepalen hun uitgifteprijzen vaak op deze manier. Voor de grondeigenaar betekent dat: de waarde van zijn grond hangt dan vooral af van wat er gebouwd kan worden en wat dat oplevert, en veel minder van wat buren voor landbouwgrond betalen.

De opbrengst: wat het project oplevert

De berekening begint bij de opbrengst. Bij koopwoningen is dat de verwachte verkoopprijs vrij op naam, gerekend zonder btw, omdat de btw niet bij de ontwikkelaar blijft. Bij huurwoningen of bedrijfsgebouwen is het de waarde die een belegger voor het verhuurde vastgoed zou betalen. De taxateur onderbouwt die prijzen met verkopen van vergelijkbare nieuwbouw in de omgeving.

Het woningprogramma weegt zwaar. Een plan met vrije-sectorwoningen levert meer op dan een plan met een groot aandeel sociale huur of betaalbare koop. Legt de gemeente een bepaald aandeel betaalbare woningen vast, dan daalt de totale opbrengst en daarmee de residuele grondwaarde. Voor een grondeigenaar is het zinvol te weten welk programma de gemeente voor ogen heeft, nog voordat er over een prijs wordt gesproken.

De kosten: bouwen, bijkomende kosten, winst en risico

Van de opbrengst gaan eerst de bouwkosten af: de kosten van het bouwen zelf, de fundering en de installaties. Daarbovenop komen de bijkomende kosten, zoals het honorarium van architect en adviseurs, leges, verzekeringen, financieringskosten en verkoopkosten. Bouwkosten en bijkomende kosten samen heten ook wel de stichtingskosten, gerekend zonder de grond.

Een ontwikkelaar neemt risico. De woningmarkt kan omslaan, de bouwkosten kunnen stijgen en een procedure kan vertraging oplopen. Daarom rekent hij een opslag voor winst en risico, meestal als percentage van de opbrengst of van de kosten. Hoe groter het risico van een project, hoe hoger die opslag en hoe minder er voor de grond overblijft.

Gaat het om grond die nog niet bouwrijp is, dan komen er nog kosten bij: ophogen, saneren, riolering, bouwwegen, plankosten en de bijdrage die de gemeente verhaalt voor openbare voorzieningen. Die posten maken het verschil tussen de waarde van bouwrijpe en ruwe grond. Wat bouwrijp maken inhoudt en wie het betaalt, beschrijven we bij ruwe en bouwrijpe grond.

Rente en fasering: de factor tijd

Ook tijd kost geld. Tussen de aankoop van de grond en de verkoop van de laatste woning kunnen jaren liggen, en al die tijd zit er vermogen vast in grond en voorbereiding. De rente over die periode gaat van de grondwaarde af. Een vertraging van een jaar in de procedure verlaagt de residuele waarde dus ook als de opbrengsten en kosten gelijk blijven.

Bij een groot plan dat in fasen wordt gebouwd, rekent een taxateur de opbrengsten en kosten vaak per jaar uit en zet hij ze om naar een waarde op de peildatum. Grond voor de laatste fase is vandaag minder waard dan grond voor de eerste. Wie een groot perceel in één keer verkoopt, doet er goed aan na te gaan met welke fasering de koper rekent.

De residuele grondwaarde in een rekenvoorbeeld

Een vereenvoudigd voorbeeld, puur ter illustratie en met ronde getallen. Een perceel biedt ruimte aan tien vrijstaande woningen die elk 500.000 euro zonder btw opbrengen, samen 5 miljoen euro. De bouwkosten bedragen 2,2 miljoen euro en de bijkomende kosten 500.000 euro. De ontwikkelaar rekent 15% van de opbrengst voor winst en risico, dus 750.000 euro. Er blijft dan 1.550.000 euro over: de residuele waarde van de grond als die bouwrijp is.

Is de grond nog ruw, dan gaan ook de kosten van bouwrijp maken en de bijdrage aan openbare voorzieningen eraf. Stel dat die samen 400.000 euro bedragen. De residuele waarde van de ruwe grond komt dan uit op 1.150.000 euro, ofwel 115.000 euro per woning. In werkelijkheid rekent een taxateur met meer posten, zoals rente en fasering, maar de opbouw blijft dezelfde.

De bedragen in dit voorbeeld zijn geen marktcijfers. Bouwkosten, woningprijzen en opslagen verschillen per regio, per woningtype en per moment. Gebruik het voorbeeld om de systematiek te begrijpen en niet om de waarde van uw eigen grond te schatten.

Waarom de uitkomst zo gevoelig is voor aannames

Het residu is het sluitstuk van de berekening, en dat maakt het kwetsbaar. Elke afwijking in de opbrengst of de kosten komt volledig bij de grondwaarde terecht. Gaat de woningprijs in het voorbeeld 5% omlaag, dan daalt de opbrengst met 250.000 euro en zakt de waarde van de ruwe grond van 1.150.000 naar ongeveer 940.000 euro, omdat ook de winstopslag meebeweegt. Een daling van 5% in de woningprijs kost de grondeigenaar zo bijna een vijfde van zijn grondwaarde.

Hetzelfde geldt voor de bouwkosten, de opslag voor winst en risico, het aantal woningen en de planning. Rekent een ontwikkelaar met iets hogere bouwkosten, een iets voorzichtiger verkoopprijs en een iets langere looptijd, dan kan de grondwaarde flink lager uitvallen zonder dat één aanname op zichzelf onredelijk lijkt. Een goede taxatie laat zien wat er met de uitkomst gebeurt als de belangrijkste aannames verschuiven.

Kostenverhaal en uw positie tegenover de gemeente

Bij elke nieuwe bouwlocatie wil de gemeente de kosten van openbare voorzieningen en van het plan zelf terugzien. Onder de Omgevingswet is zij verplicht die kosten te verhalen bij aangewezen bouwactiviteiten, zoals de bouw van woningen. Dat gebeurt bij voorkeur in een overeenkomst, en anders via regels in het omgevingsplan. De bijdrage is een kostenpost in de residuele berekening en drukt dus rechtstreeks de grondwaarde.

Hoe hoog de bijdrage is en welke kosten erin zitten, ligt niet bij voorbaat vast, en een kritische blik op de raming kan geld opleveren. Welke kosten de gemeente mag verhalen en hoe dat in zijn werk gaat, staat bij kostenverhaal onder de Omgevingswet. De financiële kant van een gebiedsontwikkeling als geheel beschrijven we bij grondexploitatie.

Gemeenten rekenen zelf ook residueel, bijvoorbeeld als zij grond willen aankopen of hun uitgifteprijzen bepalen. Die berekening is niet neutraal: wie grond wil kopen, kiest eerder voorzichtige opbrengsten en ruime kosten. Het loont om de berekening van de gemeente naast een eigen berekening te leggen. Van Hoven & Oomen werkt daarbij uitsluitend voor de grondeigenaar.

Verkopen aan een ontwikkelaar: waar de ruimte zit

Omdat de residuele grondwaarde op aannames rust, is de uitkomst onderhandelbaar. Een ontwikkelaar die een bod doet, heeft zijn eigen berekening gemaakt en daarin de aannames gekozen die bij zijn belang passen. Vraag daarom naar de onderbouwing van het bod: welk programma, welke verkoopprijzen, welke bouwkosten en welke opslag. Pas dan ziet u waar de verschillen zitten.

Daarnaast bepalen de voorwaarden van de koop hoeveel van de residuele waarde bij u terechtkomt. Een vaste prijs nu geeft zekerheid, terwijl een prijs die meebeweegt met de uiteindelijke opbrengst u laat delen in een meevaller. Een optie geeft de ontwikkelaar tijd, maar legt uw grond vast. Welke verkoopstrategie bij uw situatie past, komt aan bod bij grond verkopen aan een projectontwikkelaar.

Residuele waarde als plafond bij warme grond

De residuele methode gaat ervan uit dat er gebouwd mag worden. Bij grond die nog een agrarische bestemming heeft, is dat niet zeker. De residuele waarde is dan het plafond: meer zal niemand betalen, ook niet als het plan doorgaat. Hoe groter de onzekerheid over de bestemming en de termijn, hoe verder de werkelijke waarde onder dat plafond ligt.

Voor warme grond bouwt een taxateur daarom een verwachtingswaarde op, met de agrarische waarde als bodem en de residuele waarde als bovengrens. Hoe dat in zijn werk gaat, leest u in ons artikel over warme grond taxeren. Gaat het om een gewone bouwkavel, dan is de vergelijkingsmethode vaak het vertrekpunt en dient de residuele berekening als toets; dat beschrijven we bij de taxatie van bouwgrond.

Veelgestelde vragen over residuele grondwaarde

Wie maakt de residuele berekening: de koper of de verkoper?

Beide kunnen dat doen, en dat is ook verstandig. De ontwikkelaar of de gemeente maakt een berekening om een bod te onderbouwen. Een grondeigenaar die zelf een berekening laat maken door een taxateur, heeft een onafhankelijk vergelijkingspunt en ziet waar de aannames uit elkaar lopen.

Wordt de residuele grondwaarde met of zonder btw berekend?

De opbrengst van de woningen wordt in de regel zonder btw in de berekening opgenomen, omdat de btw wordt afgedragen en niet bij de ontwikkelaar blijft. Ook de kosten worden zonder btw gerekend. Of op de levering van de grond zelf btw of overdrachtsbelasting drukt, is een aparte vraag die afhangt van uw situatie.

Kan de residuele grondwaarde negatief zijn?

Ja. Als de kosten van bouwen, bouwrijp maken en kostenverhaal hoger zijn dan de opbrengst, blijft er niets over voor de grond. Dat kan gebeuren bij zwaar verontreinigde grond, bij een plan met veel sociale huur of bij sterk gestegen bouwkosten. Ontwikkeling is dan alleen haalbaar met een ander programma of een bijdrage van buiten.

Geldt de residuele methode ook voor bedrijfsgrond?

Ja, het principe is hetzelfde. Bij bedrijfsgrond is de opbrengst de waarde van het te bouwen bedrijfsgebouw, verkocht aan een gebruiker of verhuurd aan een belegger. Daarvan gaan de bouwkosten, bijkomende kosten en een opslag voor winst en risico af.

Hoe vaak moet een residuele berekening worden bijgewerkt?

Zodra de markt of het plan verandert. Een berekening van een jaar geleden kan door gestegen bouwkosten of gewijzigde woningprijzen niet meer kloppen. Ook een ander woningprogramma of een nieuwe eis van de gemeente vraagt om een nieuwe berekening.

Tot slot

De residuele grondwaarde maakt zichtbaar wat er voor uw grond overblijft als een project wordt gerealiseerd. De methode zelf is eenvoudig: opbrengst min kosten, winst en risico. De moeilijkheid zit in de aannames, en daar ligt ook de onderhandelingsruimte.

Wie met een ontwikkelaar of de gemeente over de prijs van grond spreekt, staat sterker met een eigen berekening. Het gesprek gaat dan niet meer over de vraag of een bod redelijk voelt, maar over de opbrengsten, kosten en risico’s die erachter zitten. Dat is een betere positie dan reageren op een getal.

Ligt er een bod van een ontwikkelaar of van de gemeente, dan kunnen onze taxateurs de aannames uit die berekening naast een eigen onderbouwing leggen. Ook zonder bod geeft een residuele berekening u een vertrekpunt voor het gesprek over uw grond. Wilt u dat laten uitzoeken, bel of mail ons dan.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.