Familiefonds voor vastgoed: structuur en voordelen

Een familiefonds is een manier om vastgoed, landbouwgrond of een landgoed als één geheel in de familie te houden, terwijl het economische belang over meerdere familieleden wordt verdeeld. Juridisch gaat het meestal om een fonds voor gemene rekening: een overeenkomst tussen de deelnemers, een beheerder en een bewaarder. Die vorm is soepel, maar de fiscale regels voor fondsen voor gemene rekening zijn per 1 januari 2025 ingrijpend veranderd. Wie nu een familiefonds overweegt of er al een heeft, doet er goed aan de huidige stand te kennen.

Hieronder leest u hoe een familiefonds is opgebouwd, hoe het sinds die wijziging fiscaal wordt behandeld, wat het oplevert voor familievastgoed en waar de grenzen liggen. Van Hoven & Oomen is rentmeester en taxateur, geen fiscalist: wij beschrijven de regels in hoofdlijnen, de fiscale vormgeving hoort bij uw fiscalist en notaris. Een fonds regelt wie gerechtigd is, niet hoe het landgoed zelf wordt beheerd; dat beheer beschrijven wij in het overzicht over landgoedbeheer en de Natuurschoonwet.

Wat een familiefonds is en waarom families ervoor kiezen

Een familiefonds is een vermogen dat familieleden samen inbrengen en dat voor hun gezamenlijke rekening wordt belegd of beheerd. In Nederland krijgt zo’n fonds meestal de vorm van een fonds voor gemene rekening. Dat is geen rechtspersoon zoals een BV of een stichting, maar een overeenkomst tussen de deelnemers en de partijen die het fonds besturen en het vermogen bewaren. Wat de deelnemers inbrengen, wordt omgezet in participaties: bewijzen van deelgerechtigdheid in het fonds als geheel.

De aantrekkingskracht voor families met vastgoed zit in de eenheid. Vastgoed dat in onverdeeldheid bij meerdere familieleden ligt, is kwetsbaar: ieder van hen kan in beginsel te allen tijde verdeling vorderen, en dat recht kan bij overeenkomst telkens voor ten hoogste vijf jaar worden uitgesloten. In een familiefonds blijft het vastgoed bij elkaar en verschuift alleen de verdeling van de participaties. Een landgoed met bos, een portefeuille verhuurde woningen of een reeks landbouwpercelen hoeft dan niet bij elke generatie opnieuw te worden opgeknipt.

De opbouw van een fonds voor gemene rekening

Een familiefonds rust op drie rollen. De beheerder neemt binnen de fondsvoorwaarden de besluiten over het vermogen: aankoop en verkoop, verhuur, onderhoud en de jaarlijkse verantwoording. Vaak is dat een BV van de familie of een kleine groep familieleden. De bewaarder is de juridisch eigenaar van het vermogen; doorgaans is dat een speciaal daarvoor opgerichte stichting, zodat het fondsvermogen gescheiden blijft van dat van de beheerder. Die stichting bewaarder is geen familiestichting: zij houdt alleen de juridische eigendom en heeft zelf geen economisch belang bij het vermogen.

De participanten zijn de familieleden die economisch gerechtigd zijn tot het vermogen, ieder naar het aantal participaties dat zij houden. Hun rechten en plichten staan in de fondsvoorwaarden. Daarin legt de familie vast wie mag toetreden, hoe participaties worden overgedragen of ingekocht, hoe de waarde wordt bepaald en hoe besluiten worden genomen. Die voorwaarden zijn het hart van het fonds: hoe beter doordacht, hoe minder ruimte voor onenigheid later.

De nieuwe fiscale kwalificatie van het familiefonds

Tot en met 2024 maakte de fiscale wet onderscheid tussen een open en een besloten fonds voor gemene rekening. Doorslaggevend was de verhandelbaarheid van de participaties: konden die alleen met toestemming van alle participanten worden overgedragen, dan was het fonds besloten en fiscaal transparant. Een open fonds was zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, een besloten fonds niet. Met de fondsvoorwaarden kon een familie dus zelf bepalen of het fonds werd belast of ieder familielid afzonderlijk.

Met ingang van 1 januari 2025 is dat toestemmingsvereiste vervallen. Een fonds is voor de vennootschapsbelasting nu alleen nog een fonds voor gemene rekening als het wordt aangemerkt als beleggingsfonds of als fonds voor collectieve belegging in effecten in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft), en de deelgerechtigdheid blijkt uit verhandelbare bewijzen. Voldoet een fonds daar niet aan, dan is het voor de inkomstenbelasting een transparant fonds.

Een familiefonds waarin uitsluitend familieleden hun eigen vermogen samenbrengen, haalt geen kapitaal op bij externe beleggers. Volgens de toelichting bij de wetswijziging voldoet zo’n fonds daarom in de regel niet aan de nieuwe definitie. De Belastingdienst bevestigt dat een fonds dat in 2024 nog als fonds voor gemene rekening gold en door de nieuwe definitie niet meer, vanaf 1 januari 2025 niet langer zelfstandig belastingplichtig is. Civielrechtelijk verandert er niets: de overeenkomst en de fondsvoorwaarden blijven bestaan.

Een transparant familiefonds: hoe de participanten worden belast

Bij een transparant fonds worden de bezittingen en schulden, en de opbrengsten en kosten, voor de inkomstenbelasting toegerekend aan de participanten, ieder naar rato van zijn gerechtigdheid. Een particuliere participant geeft in box 3 zijn aandeel in elke bezitting en elke schuld van het fonds aan. Belegt het fonds in verhuurde woningen, dan gelden volgens de Belastingdienst de gewone waarderingsregels voor verhuurde woningen in box 3.

Of het aandeel van een participant in box 3 valt of in de winstsfeer, hangt af van diens eigen situatie, bijvoorbeeld wanneer de participatie tot een onderneming van de participant behoort. Voor fondsen die tot eind 2024 als open fonds golden, bracht de overgang naar transparantie in beginsel een eindafrekening met zich mee, waarvoor de wetgever overgangsregelingen trof. Had uw familie zo’n fonds, laat dan nagaan of die overgang volledig en juist is afgewikkeld.

Voordelen van een familiefonds voor familievastgoed

Het eerste voordeel is eenheid van beheer. Het vastgoed blijft één geheel onder één beleid, ook als het aantal gerechtigden met elke generatie groeit. Bij overlijden van een participant gaan participaties over op de erfgenamen, terwijl percelen, woningen en bos op hun plaats blijven. Dat voorkomt de versnippering die bij vererving van onverdeelde eigendom zo vaak optreedt.

Daarnaast biedt een fonds flexibiliteit bij de overgang naar de volgende generatie. Ouders kunnen participaties in stappen aan hun kinderen schenken, in plaats van in één keer een woning of perceel over te dragen; over de waarde van wat wordt geschonken, is schenkbelasting verschuldigd voor zover de vrijstellingen worden overschreden. Een goede waardering van het onderliggende vastgoed is daarom de basis van iedere schenking. Ten slotte geeft een jaarlijkse verantwoording alle participanten overzicht van wat er met het familievermogen gebeurt.

Nadelen, kosten en aandachtspunten

Een familiefonds is geen eenvoudige constructie. Het opstellen van de fondsvoorwaarden, de oprichting van een bewaarder en de inbreng van het vastgoed vragen werk van notaris en fiscalist. Bij de inbreng gaat de juridische eigendom over naar de bewaarder, en de Wet op belastingen van rechtsverkeer belast niet alleen de verkrijging van juridische maar ook van economische eigendom. Overdrachtsbelasting is daarmee een post die vooraf moet worden doorgerekend, net als de gevolgen van latere verschuivingen van participaties.

Daarnaast zijn er doorlopende kosten voor administratie, waardering en verslaglegging. Transparantie betekent ook dat ieder familielid zijn aandeel zelf in de aangifte verwerkt. En de fondsvoorwaarden moeten realistisch omgaan met uittreding: wie zijn participaties wil verzilveren, vraagt om liquiditeit die een vastgoedfonds niet altijd heeft. Een inkoopregeling met redelijke termijnen en een vooraf afgesproken waarderingsmethode voorkomt dat een vertrek het fonds ontwricht.

Familiefonds of familiestichting: twee verschillende keuzes

Een familiefonds wordt vaak in één adem genoemd met de familiestichting, maar de twee verschillen wezenlijk. In een fonds blijven de familieleden economisch gerechtigd: zij hebben participaties met een waarde, die zij kunnen schenken, vererven en onder voorwaarden verkopen. Een stichting heeft geen leden of eigenaren; wat erin wordt ingebracht, is van de stichting en wordt beheerd voor het doel in de statuten. Fiscaal wordt een particuliere familiestichting bovendien in de regel behandeld als afgezonderd particulier vermogen. Haar vermogen wordt dan toegerekend aan de inbrenger en later aan diens erfgenamen, terwijl een participatie in een fonds gewoon tot het eigen vermogen van de participant behoort.

Een fonds past daarom bij families die het vastgoed gezamenlijk willen houden, maar ieder familielid een eigen, overdraagbaar belang willen geven. Een stichting past beter wanneer het bezit nadrukkelijk boven de individuele familieleden moet staan. Daarnaast bestaat de familie-BV, waarbij het vastgoed in een vennootschap zit en de familie aandelen houdt. Welke rol een familie-BV of stichting kan spelen wanneer een landgoed vererft, komt aan bod bij een landgoed erven.

Familiefonds voor vastgoed met een NSW-landgoed

Brengt een familie een gerangschikt landgoed in een familiefonds in, dan gaat de juridische eigendom over op de bewaarder. Bij een eigendomsoverdracht vraagt de nieuwe eigenaar volgens RVO binnen zes maanden handhaving van de NSW-rangschikking aan, met een kopie van de ingeschreven akte. Lastiger is de vraag of de faciliteiten van de Natuurschoonwet in een fondsstructuur volledig doorwerken, zoals de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de inbreng en de waardering bij schenking of vererving van participaties.

Welke fiscale voordelen van een NSW-landgoed op het spel staan, is goed te overzien; of zij in uw structuur behouden blijven, vraagt een toets per situatie door uw fiscalist en notaris, voordat er iets wordt ingebracht. Let ook op de woningen. Familieleden die in een woning van het fonds wonen, doen dat bij voorkeur op basis van een gewone huurovereenkomst tegen een passende huur, zoals wij toelichten bij wonen op een landgoed.

De rol van de rentmeester in het beheer van een familiefonds

De beheerder van een familiefonds hoeft het dagelijkse werk niet zelf te doen. Het ligt voor de hand het vastgoedbeheer op te dragen aan een rentmeester, die in opdracht van de beheerder de pacht- en huurovereenkomsten, het onderhoud, het bosbeheer, de subsidies en de financiële administratie verzorgt. De beheerder blijft verantwoordelijk voor de besluiten; de rentmeester zorgt dat die goed zijn voorbereid en worden uitgevoerd.

Een tweede taak is de waardering. Bij toetreding, uittreding, schenking en vererving is de waarde van een participatie de rekeneenheid, en die volgt uit de waarde van het onderliggende vastgoed. Een onafhankelijke taxatie door een NRVT-geregistreerde taxateur geeft alle participanten een controleerbare basis. Hoe een rentmeester verspreid bezit als één portefeuille aanstuurt, staat in het artikel over een vastgoedportefeuille beheren.

Veelgestelde vragen over het familiefonds

Is een familiefonds een rechtspersoon?

Nee. Een fonds voor gemene rekening is een overeenkomst tussen de participanten, de beheerder en de bewaarder. De bewaarder, vaak een stichting, is juridisch eigenaar van het vermogen; de participanten zijn economisch gerechtigd. De fondsvoorwaarden vervullen daarmee de rol die bij een rechtspersoon de statuten hebben.

Heeft een familiefonds een vergunning van de AFM nodig?

Meestal niet. Een fonds waarin uitsluitend familieleden hun eigen vermogen beleggen, zonder kapitaal op te halen bij anderen, is volgens de wetsgeschiedenis in de regel geen beleggingsfonds in de zin van de Wft en valt dan niet onder het toezicht op beleggingsinstellingen. Datzelfde criterium bepaalt sinds 1 januari 2025 of een fonds zelf vennootschapsbelasting betaalt, zodat een familiefonds meestal fiscaal transparant is. Laat de kwalificatie van uw eigen fonds door uw fiscalist bevestigen.

Kan ik participaties in een familiefonds aan mijn kinderen schenken?

Ja, binnen de grenzen van de fondsvoorwaarden. Over de waarde van de geschonken participaties is schenkbelasting verschuldigd, met toepassing van de vrijstellingen die op dat moment gelden. Die waarde hangt af van het vastgoed in het fonds, dus een actuele taxatie is de basis. Omdat het fonds vastgoed bezit, laat u ook vooraf nagaan of de overgang van participaties overdrachtsbelasting met zich meebrengt.

Wat gebeurt er met het fonds als een participant overlijdt?

Het fonds loopt door. De participaties van de overledene gaan over op de erfgenamen, en over de waarde daarvan is in beginsel erfbelasting verschuldigd. In de fondsvoorwaarden kan de familie regelen wie participant mag worden en hoe participaties van erfgenamen buiten de familie worden ingekocht.

Hoe wordt de waarde van een participatie bepaald?

Gangbaar is de intrinsieke waarde: de waarde van de bezittingen van het fonds minus de schulden, gedeeld door het aantal participaties. Voor vastgoed betekent dat een taxatie van grond, gebouwen en bos, rekening houdend met pacht, huur en andere rechten. De fondsvoorwaarden leggen vast hoe vaak en door wie wordt gewaardeerd.

Tot slot

Een familiefonds houdt vastgoed of een landgoed als één geheel in de familie, terwijl ieder familielid een eigen, overdraagbaar belang krijgt. Daarin verschilt het wezenlijk van een familiestichting, waarin niemand nog eigenaar is. Sinds 1 januari 2025 is een familiefonds in de regel fiscaal transparant, en de oude keuze tussen een open en een besloten fonds bestaat niet meer.

De kracht van het fonds zit in doordachte fondsvoorwaarden, een zorgvuldige waardering en professioneel beheer. Het juridische en fiscale ontwerp ligt bij notaris en fiscalist. Van Hoven & Oomen verzorgt, in overleg met die adviseurs, de taxatie, het beheer van het vastgoed en de praktische inrichting rond pacht, huur en de Natuurschoonwet.

Wilt u uw familievastgoed in een fonds onderbrengen, of een bestaand fonds laten doorlichten op beheer en waardering? U kunt daarvoor contact opnemen met onze vestigingen. Wij bespreken dan eerst welke gegevens en taxaties nodig zijn.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.