Familiestichting oprichten voor vastgoed: voor- en nadelen

Een familiestichting is voor families met grondbezit of een landgoed een manier om het bezit los te maken van individuele familieleden en het over generaties bij elkaar te houden. Het vastgoed komt op naam van de stichting, het bestuur beslist en de statuten leggen vast waarvoor het vermogen bestemd is. Dat is overzichtelijk, maar ook definitief: wat eenmaal is ingebracht, komt niet zomaar terug. Bovendien rekent de belastingwet het vermogen van een particuliere stichting in de regel toe aan de inbrenger en later aan diens erfgenamen.

Dit artikel beschrijft wat een familiestichting is, waarom families er vastgoed in onderbrengen, hoe de oprichting verloopt en hoe de fiscale regels voor afgezonderd particulier vermogen werken. Wij schrijven als rentmeester en taxateur: de juridische en fiscale vormgeving hoort bij uw notaris en fiscalist, die de regels op uw situatie toepassen. Ook in een stichting blijft een landgoed de gewone beheervragen opleveren, van pacht en bosbeheer tot de rangschikking; die komen aan bod in het overzicht over landgoedbeheer en de Natuurschoonwet.

Wat een familiestichting is

Een stichting is volgens het Burgerlijk Wetboek een rechtspersoon zonder leden, die met een daartoe bestemd vermogen een doel nastreeft dat in de statuten staat. Een familiestichting is een stichting waarvan het doel verbonden is met een familie: het in stand houden van een landgoed, het beheren van familievastgoed of het bewaren van familiebezit. Er zijn geen aandeelhouders en geen eigenaren. Het bestuur beheert het vermogen en handelt daarbij binnen de grenzen van de statuten.

Dat is meteen het wezenlijke verschil met andere structuren. Wie vastgoed in een familiestichting inbrengt, geeft de eigendom definitief uit handen en krijgt er geen aandeel, participatie of vordering voor terug. Het vermogen staat voortaan in dienst van het doel van de stichting. Het is niet langer van de inbrenger en ook niet van een individueel familielid. Bij een familiefonds ligt dat anders: daar blijven familieleden participaties met een eigen waarde houden.

Waarom families vastgoed of een landgoed in een stichting onderbrengen

Het belangrijkste motief is continuïteit. Een stichting overlijdt niet en wordt niet verdeeld onder erfgenamen. Een landgoed dat in een stichting zit, valt bij een generatiewissel dus niet uiteen in kavels of aandelen, en geen afzonderlijk familielid kan verkoop afdwingen. Voor families die een landgoed voor lange tijd als geheel willen bewaren, is dat een sterke waarborg.

Een tweede motief is bestuur over generaties heen. In de statuten legt de familie vast hoe bestuurders worden benoemd en ontslagen, of er naast familieleden ook onafhankelijke deskundigen in het bestuur zitten en hoe besluiten worden genomen. Familieleden kunnen daarnaast als huurder of pachter op het landgoed wonen of werken, op zakelijke voorwaarden zoals wij die toelichten bij wonen op een landgoed.

Familiestichting oprichten: van doel tot inbreng

Een familiestichting oprichten begint bij het doel. Wat moet de stichting in stand houden, voor wie en hoe lang? Dat doel komt in de statuten, samen met de naam, de zetel, de wijze waarop bestuurders worden benoemd en ontslagen en de bestemming van een eventueel overschot bij ontbinding; die onderdelen schrijft de wet voor. Daarna volgt de fiscale toets, waarin uw fiscalist doorrekent hoe de regels voor afgezonderd particulier vermogen in uw situatie uitpakken en welke belastingen bij de inbreng spelen.

Een stichting wordt opgericht bij notariële akte, waarna het bestuur haar inschrijft in het handelsregister. Pas daarna wordt het vastgoed ingebracht, door levering bij notariële akte. Gaat het om een landgoed dat onder de Natuurschoonwet is gerangschikt, dan vraagt de stichting als nieuwe eigenaar binnen zes maanden na de verkrijging handhaving van de rangschikking aan bij RVO.

Bij de oprichting loont het om vooruit te denken. De statuten kunnen later alleen worden gewijzigd als zij zelf die mogelijkheid openen, en dan uitsluitend bij notariële akte. Ontbreekt die mogelijkheid, dan kan alleen de rechtbank de statuten wijzigen, op verzoek van een oprichter, het bestuur of het openbaar ministerie, en alleen in uitzonderlijke gevallen. Wat bij de oprichting wordt vastgelegd, bepaalt dus voor lange tijd de speelruimte van volgende generaties.

Uitkeringen aan familieleden: de grens van de wet

Het Burgerlijk Wetboek stelt een harde grens aan wat een stichting met haar vermogen mag doen. Het doel van een stichting mag niet inhouden dat zij uitkeringen doet aan haar oprichters of aan de leden van haar organen, zoals bestuurders. Aan anderen mag zij alleen uitkeren als die uitkeringen een ideële of sociale strekking hebben. Een familiestichting is daarmee geen middel om de opbrengsten van het vastgoed onder familieleden te verdelen.

Voor families die het landgoed vooral willen bewaren, is dat geen bezwaar: de opbrengsten gaan terug in onderhoud, herplant en restauratie. Wie wel een inkomensstroom voor de familie zoekt, kijkt beter naar een structuur met aandelen, certificaten of participaties. De notaris toetst de doelomschrijving, maar de familie moet vooraf zelf helder hebben welke rol het vermogen voor haar moet spelen.

De fiscale regels voor afgezonderd particulier vermogen

Fiscaal is een particuliere familiestichting in de regel een afgezonderd particulier vermogen, afgekort APV. De wet verstaat daaronder een afgezonderd vermogen waarmee meer dan bijkomstig een particulier belang wordt beoogd, tenzij tegenover de afzondering aandelen, bewijzen van deelgerechtigdheid of vergelijkbare rechten zijn uitgereikt. De Belastingdienst noemt Nederlandse particuliere stichtingen uitdrukkelijk als voorbeeld.

Het gevolg is toerekening. De bezittingen en schulden, en de opbrengsten en uitgaven, van de stichting worden voor de inkomstenbelasting toegerekend aan degene die het vermogen heeft ingebracht. Na diens overlijden gaan ze over naar de erfgenamen, ieder naar verhouding van zijn erfdeel, ongeacht of zij iets uit de stichting ontvangen. De inbrenger en later de erfgenamen geven het vermogen dus aan in box 3, terwijl zij er juridisch niet over beschikken.

Dient de stichting het algemeen nut of een sociaal belang, dan is er volgens de Belastingdienst meestal geen sprake van een APV. Dan staat ook niet meer de familie centraal, maar het publieke doel. Voor een familie die het landgoed vooral voor zichzelf wil behouden, is dat een wezenlijk andere keuze.

Schenk- en erfbelasting bij een familiestichting

Ook voor de schenk- en erfbelasting kijkt de wet door de stichting heen. Het afzonderen van vermogen in een APV geldt niet als verkrijging, zodat de inbreng zelf geen schenkbelasting oplevert. Wat een familielid later uit de stichting ontvangt, wordt wel aangemerkt als een schenking van degene aan wie het vermogen op dat moment wordt toegerekend.

Bij overlijden van de inbrenger worden de bezittingen en schulden van de stichting geacht door zijn erfgenamen krachtens erfrecht te zijn verkregen, ieder voor het deel dat aan hem wordt toegerekend. Een familiestichting voorkomt erfbelasting dus niet: de heffing volgt het vermogen, ook al blijft dat in de stichting. De erfgenamen betalen belasting over vermogen waarover zij juridisch niet beschikken, en dat vraagt om liquiditeit buiten de stichting.

Voor een gerangschikt landgoed rijst de vraag hoe de faciliteiten van de Natuurschoonwet doorwerken in deze fictieve verkrijging. Dat is maatwerk voor uw fiscalist en notaris. De algemene regels bij vererving van een gerangschikt landgoed, zoals de waardering en het uitstel van invordering, beschrijven wij bij een landgoed erven.

Uitzonderingen: een eigen onderneming en uitgereikte rechten

De wet kent twee uitzonderingen die voor families met vastgoed van belang zijn. Bezittingen die behoren tot een onderneming van de stichting, worden niet toegerekend voor zover de winst daarvan aan een winstbelasting is onderworpen. Drijft de stichting zelf een onderneming, bijvoorbeeld een recreatiebedrijf op het landgoed, dan kan zij daarover vennootschapsbelasting verschuldigd zijn en blijft dat deel buiten de toerekening. Het enkel verhuren en verpachten van vastgoed geldt in de regel niet als onderneming, zodat deze uitzondering voor een stichting die alleen vastgoed beheert weinig betekent.

De tweede uitzondering zit in de definitie zelf. Worden er tegenover de inbreng aandelen, bewijzen van deelgerechtigdheid of vergelijkbare rechten uitgereikt, dan is er geen APV. Op die gedachte rust de stichting administratiekantoor, die hieronder aan bod komt. Of een uitzondering in uw situatie opgaat, is een vraag voor uw fiscalist.

Alternatieven: familiefonds, BV of stichting administratiekantoor

Een familiefonds voor vastgoed is het meest voor de hand liggende alternatief. In een fonds voor gemene rekening houden familieleden participaties met een eigen waarde, die zij kunnen schenken en vererven. Sinds 1 januari 2025 is zo’n familiefonds in de regel fiscaal transparant: iedere participant wordt zelf belast over zijn aandeel. Het fonds houdt het vastgoed bij elkaar, maar laat het economische belang bij de familieleden.

Een familie-BV brengt het vastgoed onder in een vennootschap, waarvan de familie de aandelen houdt. Een stichting administratiekantoor kan daar een laag aan toevoegen: de stichting houdt de aandelen en geeft aan de familieleden certificaten uit. Het stemrecht ligt dan bij het bestuur van de stichting, het economische belang bij de certificaathouders. Omdat tegenover de inbreng certificaten worden uitgereikt, valt die constructie in de regel buiten de APV-regels.

De rol van de rentmeester bij een landgoed in een stichting

Het bestuur van een familiestichting draagt de eindverantwoordelijkheid, maar het dagelijkse beheer van een landgoed vraagt vakkennis. Een rentmeester verzorgt in opdracht van het bestuur de pacht- en huurovereenkomsten, het beheer van bos, natuur en gebouwen, de subsidies en de financiële administratie. Hij bewaakt ook de verplichtingen onder de Natuurschoonwet, van het beheerplan tot het doorgeven van wijzigingen aan RVO.

Daarnaast levert de rentmeester de waarderingen die een stichting nodig heeft: bij de inbreng, voor de aangifte van de inbrenger of de erfgenamen en bij een herstructurering. Voor het bestuur is hij een vast aanspreekpunt dat het landgoed kent en de belangen van het bezit op lange termijn bewaakt. Wat een landgoedrentmeester verder doet, staat beschreven bij de rentmeester voor landgoederen.

Veelgestelde vragen over de familiestichting

Kan ik vastgoed later weer uit de familiestichting terughalen?

In beginsel niet. Wat u inbrengt, wordt eigendom van de stichting, en de wet verbiedt uitkeringen aan oprichters en bestuurders. Bij ontbinding gaat een overschot naar de bestemming die de statuten daarvoor aanwijzen. Bezin u daarom goed voordat u inbrengt.

Bespaart een familiestichting belasting?

Meestal niet. Sinds 2010 rekent de wet het vermogen van een particuliere familiestichting toe aan de inbrenger en daarna aan zijn erfgenamen, die er box 3-heffing en bij overlijden erfbelasting over betalen. Een stichting is daarom vooral een middel om het bezit bij elkaar te houden en het bestuur te regelen. Alleen voor een onderneming van de stichting kan een eigen heffing van vennootschapsbelasting gelden.

Wie zit er in het bestuur van een familiestichting?

Dat bepalen de statuten, die verplicht regelen hoe bestuurders worden benoemd en ontslagen. Een gangbare opzet is een mix van familieleden uit verschillende takken en een of meer onafhankelijke bestuurders met kennis van vastgoed of financiën. Leg ook vast hoe de opvolging verloopt als een bestuurder overlijdt of terugtreedt.

Is een familiestichting hetzelfde als een ANBI?

Nee. Een ANBI dient het algemeen nut, terwijl een familiestichting een particulier belang van de familie dient. Bij een stichting die het algemeen nut of een sociaal belang dient, is volgens de Belastingdienst meestal geen sprake van afgezonderd particulier vermogen, maar dan kan de familie het vermogen ook niet voor zichzelf bestemmen.

Welke kosten komen kijken bij een familiestichting voor vastgoed?

Bij de oprichting gaat het om de kosten van notaris en fiscalist, en bij de inbreng van vastgoed om de leveringsakte en in beginsel overdrachtsbelasting, tenzij een vrijstelling van toepassing is. Daarna volgen jaarlijks de kosten van administratie, beheer en waardering. Laat die posten vooraf doorrekenen, zodat de stichting financieel gezond start.

Tot slot

Een familiestichting kan een landgoed of familievastgoed over generaties als geheel bewaren. De prijs is dat de familie het vermogen definitief uit handen geeft. Er zijn geen eigenaren meer, uitkeringen aan oprichters en bestuurders zijn uitgesloten en de statuten bepalen voor lange tijd de koers.

Fiscaal verandert de stichting minder dan vaak wordt gedacht: als afgezonderd particulier vermogen wordt haar vermogen toegerekend aan de inbrenger en later aan de erfgenamen, met erfbelasting bij overlijden. Wie dat afweegt tegen een familiefonds, een BV of een stichting administratiekantoor, doet dat samen met fiscalist en notaris. Een actuele waardering van het vastgoed hoort daarbij het vertrekpunt te zijn.

Overweegt u uw landgoed of familievastgoed in een stichting onder te brengen, of wilt u een bestaande structuur laten doorlichten op beheer en waardering? Bel een van onze vestigingen in Ulvenhout, Beesel, Bruchem of Zierikzee, of stuur ons een bericht. Wij bekijken dan eerst welke waarderingen en beheerafspraken bij uw plannen horen.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.