Due diligence bij vastgoedaankoop: wat wordt onderzocht?

Bij landelijk vastgoed koopt u zelden alleen stenen en grond. U koopt ook de contracten, de rechten van derden, de bestemming en de geschiedenis van het perceel. Wat daarvan niet boven tafel komt vóór de levering, is na de levering uw probleem.

Due diligence is het onderzoek dat dat voorkomt. In dit artikel leest u wat er wordt uitgezocht en waarom dat bij buitengebied meer werk is dan bij een woning in de stad. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Waarom buitengebied extra aandacht vraagt

Bij een rijtjeswoning is de situatie meestal overzichtelijk. Bij een boerderij met land liggen er vaak contracten uit een ander tijdperk, is de erfgrens ooit anders gaan lopen dan het kadaster aangeeft, en is er bedrijfsmatig gebruik geweest dat sporen in de bodem heeft nagelaten.

Daar komt bij dat de waarde vaak zit in wat er mag gebeuren. Een schuur die volgens de verkoper prima een woning kan worden, is zonder gemeentelijk beleid niets waard.

Het juridische spoor

Begin bij het kadaster: wie is eigenaar, hoe lopen de grenzen en welke rechten zijn ingeschreven. Denk aan een recht van overpad, een opstalrecht, een erfdienstbaarheid voor waterafvoer of een kwalitatieve verplichting uit een oude akte.

Vraag daarnaast alle lopende contracten op: pacht, huur, jachthuur, gebruiksovereenkomsten en afspraken met de buurman. Rechten van derden gaan mee met de grond, ook als de koper er niets van wist.

Het planologische spoor

Controleer in het omgevingsplan wat er is toegestaan: welke functies, welke bouwmogelijkheden, welke beperkingen. Vraag ook of er beleid of plannen zijn die het perceel raken, zoals een voorkeursrecht of een zoekgebied voor woningbouw.

Wees kritisch op verhalen over toekomstige mogelijkheden. Een principebesluit is iets anders dan een vergunning, en een ambtelijke opmerking is helemaal niets. Zie de planologische procedure.

Het technische spoor

Bouwkundige staat, fundering, kapconstructie, houtaantasting en installaties. Bij agrarisch vastgoed komen daar vaste punten bij: asbest in daken en beschot, een ondergrondse olietank, bodemverontreiniging bij voormalige spoelplaatsen en de staat van drainage en dammen.

Let ook op beschermde soorten in oude gebouwen. Uilen, zwaluwen en vleermuizen kunnen een verbouwing maanden vertragen als ze pas bij de start worden ontdekt.

Het fiscale spoor

Ga na of de vrijstelling voor cultuurgrond van toepassing is en welke voortzettingseis daaraan hangt. Bij een bouwterrein kan btw verschuldigd zijn in plaats van overdrachtsbelasting, met een heel andere prijsafspraak tot gevolg.

Laat ook de verdeling van de koopsom over grond, opstallen en woning beoordelen. Zie overdrachtsbelasting bij grond.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De verkoper moet vertellen wat hij weet en wat voor u van belang is. U moet onderzoeken wat u redelijkerwijs kunt onderzoeken. Die twee plichten bestaan naast elkaar, en bij een geschil kijkt de rechter naar allebei.

Praktisch betekent dit: stel uw vragen schriftelijk en leg de antwoorden vast. Een mondelinge geruststelling helpt u later niet.

Voorbehouden in de koopovereenkomst

Loopt het onderzoek nog, neem dan voorbehouden op: voor financiering, voor bodemonderzoek, voor een bouwkundige keuring of voor een principebesluit van de gemeente. Formuleer die scherp, met een termijn en met een duidelijk gevolg.

Een vaag voorbehoud is een bron van discussie. Een voorbehoud dat zegt wie wat onderzoekt, tot wanneer en wat er gebeurt bij welke uitkomst, is een instrument.

Ook nuttig als u verkoopt

Alles wat een koper vindt en u niet heeft gemeld, wordt onderhandelingsruimte voor hem. Doet u hetzelfde onderzoek vooraf, dan bepaalt u zelf hoe het verhaal wordt verteld en wat een reële correctie is.

Bij een boerderij of bedrijf verdient dat zich vrijwel altijd terug. Zie boerderij verkopen en agrarisch bedrijf verkopen.

Hoe wij dit aanpakken

Wij lopen de vier sporen langs, vragen de stukken op en leggen de bevindingen vast in een overzicht met de vraag wat elk punt betekent voor de prijs en voor de voorwaarden.

Vervolgens vertalen wij dat naar de onderhandeling. Wij werken uitsluitend voor u, of u nu koopt of verkoopt, nooit voor beide partijen in dezelfde transactie.

Veelgestelde vragen over due diligence bij vastgoed

Is due diligence verplicht?

Nee, maar u heeft wel een onderzoeksplicht. Wie niet onderzoekt wat hij redelijkerwijs kon onderzoeken, kan zich later moeilijk beroepen op een gebrek. De verkoper heeft daarnaast zijn eigen mededelingsplicht.

Wat kost zo een onderzoek?

Dat hangt af van de omvang en van welke specialisten nodig zijn. Bij een bedrijf met land is het meer werk dan bij een los perceel. Afgezet tegen de koopsom en tegen wat een onontdekt gebrek kost, is het doorgaans een bescheiden post.

Hoe lang duurt het?

Vier tot acht weken is gebruikelijk, vooral omdat bodemonderzoek en gemeentelijke informatie tijd kosten. Neem daarom voorbehouden op met realistische termijnen in plaats van een datum die u toch niet haalt.

Gaan pachtcontracten mee met de grond?

Ja. Pacht en andere zakelijke rechten volgen de grond, ook bij een nieuwe eigenaar. Vraag daarom altijd alle lopende overeenkomsten op, ook de mondelinge afspraken die niet zijn vastgelegd.

De verkoper zegt dat er woningbouw kan komen. Kan ik daarop rekenen?

Niet zonder bevestiging van de gemeente. Vraag naar het omgevingsplan, naar een principebesluit en naar beleid dat dit ondersteunt. Zonder papier is het een verwachting en geen mogelijkheid.

Tot slot

Bij landelijk vastgoed zit het risico zelden in wat u ziet. Het zit in de contracten, de rechten en de bestemming. Wie dat onderzoekt voordat hij tekent, koopt wat hij denkt te kopen.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij zoeken uit wat er werkelijk aan vastzit.

Staat u voor een aankoop? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.