Landbouwvrijstelling: belastingvoordeel bij verkoop van agrarische grond

Landbouwgrond die decennia in de familie is, is vrijwel altijd meer waard geworden dan de prijs waarvoor hij ooit op de balans kwam. Bij verkoop of bedrijfsbeëindiging komt die waardestijging in beeld bij de fiscus. De landbouwvrijstelling bepaalt welk deel daarvan onbelast blijft.

Het verschil tussen wel of niet vrijgesteld loopt bij grotere oppervlakten al snel in de honderdduizenden euro’s. Toch wordt de regeling vaak pas bekeken als de koopovereenkomst er ligt, en dan is er weinig meer te sturen. In dit artikel leest u hoe de vrijstelling werkt en waar de grens ligt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Wat de landbouwvrijstelling regelt

De landbouwvrijstelling staat in de Wet inkomstenbelasting en houdt in dat waardeveranderingen van landbouwgrond niet tot de winst behoren, voor zover die veranderingen voortkomen uit de ontwikkeling van de waarde bij voortgezet gebruik binnen een landbouwbedrijf. In gewone woorden: wordt uw grond meer waard omdat landbouwgrond in het algemeen duurder is geworden, dan blijft die winst buiten de heffing.

De ratio erachter is dat de agrarische ondernemer zijn grond niet als handelsobject aanhoudt maar als productiemiddel. Zolang de grond die functie houdt, wordt de papieren waardestijging niet afgerekend.

WEVAB: de sleutelterm

Het hele bouwwerk draait om twee waarden. De waarde in het economische verkeer, de WEV, is wat een willekeurige koper op de vrije markt zou betalen. De waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming, de WEVAB, is wat de grond waard is als hij landbouwgrond blijft.

Bij normale landbouwgrond ver van de bebouwde kom liggen die twee dicht bij elkaar. Ligt uw perceel tegen een uitbreidingslocatie aan, dan loopt de WEV ver boven de WEVAB uit. Precies dat verschil is belast. Wat dat betekent als uw grond in de gaten loopt bij ontwikkelaars, leest u bij warme gronden.

Bestemmingswijzigingswinst is belast

Verkoopt u grond voor een prijs die is gebaseerd op toekomstige woningbouw, dan ontvangt u meer dan de agrarische waarde. Dat meerdere heet bestemmingswijzigingswinst en valt buiten de vrijstelling. De fiscus rekent daarover af tegen het gewone ondernemerstarief.

Dat is geen detail. Bij grond die van agrarische waarde naar bouwgrondwaarde beweegt, kan het belaste deel vele malen groter zijn dan het vrijgestelde deel. Wie daar niet op rekent, komt bij de aangifte voor een onaangename verrassing te staan.

Voor wie de vrijstelling geldt

De vrijstelling is bedoeld voor wie een landbouwbedrijf uitoefent. Een particulier die een perceel weiland in bezit heeft zonder bedrijf, kan er in beginsel geen beroep op doen. Ook grond die in privé wordt gehouden en verpacht, valt niet automatisch onder de regeling.

Bij een besloten vennootschap loopt de vrijstelling via de vennootschapsbelasting door, maar de voorwaarden blijven gelden. Verpacht u grond, lees dan ook grond verpachten, want de gebruikssituatie is medebepalend voor uw positie.

Welke grond en welke opstallen meetellen

Onder landbouwgrond valt de cultuurgrond die u gebruikt in het bedrijf. De ondergrond van bedrijfsgebouwen wordt daar doorgaans toe gerekend, omdat die gebouwen deel uitmaken van de bedrijfsvoering.

De ondergrond van de bedrijfswoning ligt gevoeliger en wordt niet zonder meer meegenomen. Datzelfde geldt voor erf en tuin. Laat die afbakening vooraf vastleggen, want een verkeerde toerekening werkt door in de volledige afrekening.

Het pachtersvoordeel

Heeft u ooit grond in pacht gehad en die later tegen een lagere waarde in eigendom verkregen, dan kan er een pachtersvoordeel in de boeken zitten. Dat voordeel valt niet onder de landbouwvrijstelling en wordt bij verkoop alsnog belast.

Dit speelt bij veel familiebedrijven waar grond generaties geleden van de verpachter is overgenomen. Het is een van de eerste dingen die wij samen met de accountant nalopen, omdat het vaak vergeten is.

Waarom de taxatie doorslaggevend is

De splitsing tussen WEV en WEVAB is geen invuloefening maar een taxatievraagstuk. De Belastingdienst toetst die splitsing, en een slecht onderbouwde verdeling wordt gecorrigeerd. Een goed onderbouwd taxatierapport, opgesteld door iemand die de agrarische grondmarkt kent, is uw beste verdediging.

Wij stellen die onderbouwing op vanuit de agrarische praktijk: vergelijkbare transacties, bodemkwaliteit, verkaveling, ontsluiting en de vraag wat een collega-ondernemer werkelijk zou betalen voor voortgezet gebruik.

Het moment van afrekenen

Afrekenen gebeurt niet alleen bij verkoop. Ook bij staking van het bedrijf, bij overbrenging van grond naar privé of bij bedrijfsopvolging komt de vrijstelling in beeld. Dat maakt de regeling relevant op momenten waarop er helemaal geen koper in zicht is.

Draagt u over binnen de familie, dan speelt dit samen met andere fiscale faciliteiten. Stem de volgorde van handelingen af met uw accountant, want die volgorde bepaalt vaak de uitkomst.

Houd rekening met verandering

Over de landbouwvrijstelling wordt met enige regelmaat politiek gesproken, waarbij beperking of afschaffing terugkeert als optie. Ga er dus niet van uit dat de regeling er over tien jaar in dezelfde vorm ligt.

Praktisch betekent dat: baseer een langetermijnplan niet uitsluitend op het voortbestaan van de vrijstelling, en laat de actuele stand toetsen op het moment dat u werkelijk handelt.

Hoe wij hierin optreden

Wij taxeren de WEVAB en onderbouwen de splitsing, en wij denken mee over het moment en de vorm van de transactie. Dat doen wij naast uw accountant, niet in zijn plaats: hij rekent de aangifte, wij leveren de agrarische onderbouwing waarop die rust.

Verkoopt u grond, kijk dan ook bij landbouwgrond verkopen en landbouwgrond verkopen en belasting.

Veelgestelde vragen over de landbouwvrijstelling

Is de waardestijging van mijn landbouwgrond onbelast?

Voor zover die stijging voortkomt uit de ontwikkeling van de agrarische waarde wel. Ontvangt u meer omdat de grond een andere bestemming krijgt of kan krijgen, dan is dat meerdere belast. De grens ligt bij de waarde bij voortgezet agrarisch gebruik.

Geldt de vrijstelling ook als ik geen boer meer ben?

De vrijstelling hangt samen met het uitoefenen van een landbouwbedrijf. Is het bedrijf gestaakt en is de grond naar privé gegaan, dan verandert uw positie. Laat dat per situatie beoordelen, want het moment van staking is hier bepalend.

Valt de ondergrond van mijn woning eronder?

Niet zonder meer. De ondergrond van de bedrijfswoning en het bijbehorende erf worden anders behandeld dan cultuurgrond en de ondergrond van bedrijfsgebouwen. Laat de toerekening vooraf vastleggen in de taxatie.

Wat is een pachtersvoordeel?

Het voordeel dat is ontstaan doordat u als pachter de grond destijds tegen een lagere waarde in eigendom kreeg. Dat voordeel valt buiten de vrijstelling en wordt bij verkoop alsnog belast. Bij oudere familiebedrijven speelt dit vaker dan men denkt.

Wie bepaalt de WEVAB?

Een taxateur die de agrarische grondmarkt kent, onderbouwt de waarde bij voortgezet agrarisch gebruik. De Belastingdienst toetst die onderbouwing. Een goed rapport met vergelijkbare transacties voorkomt discussie achteraf.

Tot slot

De landbouwvrijstelling is geen formaliteit maar bepaalt in veel gevallen het grootste deel van uw netto opbrengst. De winst zit niet in de laatste onderhandelingsronde over de prijs, maar in een juiste en goed onderbouwde splitsing tussen agrarische waarde en meerwaarde.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij onderbouwen wat de fiscus kan toetsen.

Speelt dit bij u? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.