Woningsplitsing in het buitengebied: regels en voorwaarden

Een grote boerderij met één woonbestemming en een gezin dat kleiner is geworden. Of een ouder echtpaar dat wil blijven wonen terwijl een kind het bedrijf overneemt. Woningsplitsing is dan een voor de hand liggende gedachte: van één woning twee maken.

In het buitengebied is dat geen recht maar een gunst, en de voorwaarden verschillen sterk per gemeente. In dit artikel leest u wanneer het kan en waar het op vastloopt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Wat woningsplitsing inhoudt

Bij splitsing wordt van één woning twee zelfstandige woningen gemaakt, elk met een eigen voordeur, eigen voorzieningen en een eigen adres. Dat is iets anders dan inwoning, waarbij één huishouden formeel de woning bewoont.

In het buitengebied is het aantal woningen planologisch begrensd. Een extra woning betekent dus een wijziging van het omgevingsplan of een vergunning voor afwijkend gebruik, en daar heeft de gemeente beleid voor.

Wat gemeenten meestal eisen

De voorwaarden verschillen, maar er komen patronen terug. Vaak geldt een minimale inhoud van het hoofdgebouw, zodat beide delen als volwaardige woning bruikbaar blijven. Daarnaast wegen cultuurhistorische waarde en beeldkwaliteit mee: splitsing wordt eerder toegestaan als het bijdraagt aan het behoud van een karakteristiek pand.

Verder stellen gemeenten eisen aan de uiterlijke verschijningsvorm. Het gebouw moet er van buiten als één geheel uit blijven zien, zonder tweede oprit of een tweede voordeur in de voorgevel.

De buurman kan de doorslag geven

Ligt er een agrarisch bedrijf naast, dan is dat vaak het lastigste punt. Een extra woning betekent een extra gevoelig object, en dat kan de milieuruimte van dat bedrijf beperken.

Gemeenten toetsen daarom op geur, geluid en spuitzones. Is die ruimte er niet, dan strandt het plan, hoe redelijk het verder ook is. Soms biedt de figuur van de plattelandswoning uitkomst; zie woonboerderij verkopen.

Onderzoek dat erbij hoort

Reken op onderzoek naar geluid van de weg, geur van omliggende bedrijven, luchtkwaliteit, parkeren op eigen terrein en soms bodem en ecologie. Bij een monument komt de erfgoedcommissie erbij.

Die onderzoeken kosten geld en tijd. Vraag daarom eerst een principebesluit aan voordat u de portemonnee trekt. Hoe die procedure loopt leest u in het omgevingsplan wijzigen.

Planologisch en kadastraal zijn twee dingen

Planologisch splitsen betekent dat er twee woningen mogen zijn. Kadastraal splitsen betekent dat er twee zelfstandige eigendommen ontstaan, met eigen kadastrale nummers of via een splitsing in appartementsrechten.

U heeft allebei nodig als de delen apart verkoopbaar moeten zijn. Bij appartementsrechten komt er een vereniging van eigenaren bij, ook bij twee eenheden. Laat de notaris de vorm kiezen die bij uw situatie past.

Wat het financieel oplevert

Twee zelfstandige woningen zijn samen doorgaans meer waard dan één grote, zeker als de tweede woning apart verkoopbaar of verhuurbaar wordt. Daar staan de kosten tegenover: onderzoek, procedure, verbouwing en notaris.

Reken beide kanten door voordat u begint. Bij een pand in een gewilde streek komt het meestal uit, in een krimpgebied lang niet altijd.

Snellere routes

Wilt u vooral dat een familielid meewoont, dan is een mantelzorgwoning of een vorm van inwoning vaak eenvoudiger te regelen dan volledige splitsing. Er is dan geen tweede woning in planologische zin, wat het traject aanzienlijk verkort.

Het nadeel is dat zo een oplossing gekoppeld is aan de situatie en niet blijvend is. Wilt u de delen ooit apart verkopen, dan komt u alsnog bij splitsing uit.

Splitsing en verkoop

Overweegt u te verkopen, dan is de vraag of u zelf splitst of dat aan de koper laat. Zelf splitsen kost tijd en geld maar levert een hogere prijs op. De koper laten splitsen betekent dat hij het risico inprijst, en dat doet hij ruim.

Bij een groot pand dat als één woning lastig verkoopbaar is, verdient splitsen zich vaak terug. Zie boerderij verkopen.

Veelgestelde vragen over woningsplitsing in het buitengebied

Mag ik mijn boerderij splitsen?

Alleen als het gemeentelijke beleid dat toelaat en aan de voorwaarden is voldaan. Die voorwaarden gaan meestal over inhoud, over cultuurhistorische waarde en over de vraag of omliggende bedrijven niet worden beperkt.

Hoe lang duurt zo een traject?

Van principeverzoek tot onherroepelijk besluit doorgaans een tot twee jaar, afhankelijk van de route en van eventuele zienswijzen. De verbouwing en de notariële splitsing komen daarna.

Wat als er een veehouderij naast ligt?

Dan is de kans reëel dat splitsing niet wordt toegestaan, omdat een extra woning de milieuruimte van dat bedrijf beperkt. Laat dat als eerste toetsen, want het is het punt waarop de meeste plannen stranden.

Moet ik ook kadastraal splitsen?

Alleen als de delen apart verkoopbaar of hypothekeerbaar moeten zijn. Dat kan via kadastrale splitsing of via appartementsrechten. Uw notaris adviseert welke vorm past bij uw plannen.

Levert splitsen meer op dan verkopen zoals het is?

Vaak wel, maar niet altijd. In gewilde streken verdient het zich doorgaans terug, in gebieden met weinig vraag niet. Reken beide scenario’s door voordat u het traject in gaat.

Tot slot

Woningsplitsing is in het buitengebied geen recht maar een beleidskeuze van uw gemeente. Wie eerst uitzoekt of het beleid ruimte biedt en of de buren geen blokkade vormen, voorkomt dat hij investeert in een plan dat nooit kans maakte.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij toetsen de haalbaarheid voordat u kosten maakt.

Speelt dit bij uw pand? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.