Rood-voor-rood regeling: compensatie bij sloop van agrarische bebouwing

Leegstaande schuren en stallen bepalen in veel buitengebieden het beeld. Ze leveren niets op, vragen onderhoud en drukken de waarde van het erf. Met de rood-voor-rood regeling kunt u die bebouwing slopen en daarvoor het recht terugkrijgen om een woning te bouwen.

De regeling is gemeentelijk beleid en verschilt daardoor sterk per gemeente. Wat de buurgemeente toestaat, kan bij u onmogelijk zijn. In dit artikel leest u hoe de regeling werkt, wat de voorwaarden meestal zijn en waar de valkuilen zitten. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Wat rood voor rood inhoudt

Rood voor rood is een ruil: rode bebouwing die het landschap ontsiert verdwijnt, en daarvoor komt beperkte nieuwe bebouwing terug in de vorm van een woning. De gemeente wil verrommeling tegengaan, u wilt waarde halen uit gebouwen die alleen geld kosten. Daar ontmoeten de belangen elkaar.

De regeling wordt vastgelegd in gemeentelijk beleid en tegenwoordig verankerd in het omgevingsplan. Dat betekent dat u niet met een ambtenaar een uitzondering afspreekt, maar dat de spelregels vooraf vastliggen en toetsbaar zijn.

Het verschil met ruimte voor ruimte

De twee regelingen lijken sterk op elkaar en worden in de praktijk door elkaar gehaald. Ruimte voor ruimte komt voort uit de provinciale herstructurering van de intensieve veehouderij en wordt vaak op provinciaal niveau uitgevoerd, met sloopmeters die verhandelbaar kunnen zijn. Rood voor rood is doorgaans gemeentelijk en richt zich breder op ontsierende bebouwing.

Voor u telt vooral welke route in uw gemeente open staat en welke het meeste oplevert. Soms bestaan beide naast elkaar. De verschillen werken wij uit in de ruimte-voor-ruimte regeling.

Welke bebouwing meetelt

Het gaat om legaal opgerichte bedrijfsbebouwing die niet meer in gebruik is voor de oorspronkelijke functie. Denk aan varkensstallen, ligboxenstallen, kippenschuren en werktuigenbergingen. Bouwwerken die zonder vergunning zijn neergezet, tellen doorgaans niet mee.

Veel gemeenten stellen aanvullende eisen: de bebouwing moet een aantal jaren aanwezig zijn geweest, in agrarisch gebruik zijn geweest, en asbesthoudende daken moeten worden gesaneerd. Die sanering is een serieuze kostenpost en geen bijzaak.

Hoeveel u moet slopen

De meeste gemeenten hanteren een drempel per woningrecht, uitgedrukt in vierkante meters te slopen bebouwing. Die drempel ligt hoog en verschilt per gemeente. Soms geldt een staffel, waarbij meer sloop een grotere kavel of een tweede woning oplevert.

Komt u tekort, dan is samenvoegen soms mogelijk. Twee eigenaren die elk te weinig meters hebben, kunnen in bepaalde gemeenten samen één bouwtitel realiseren. Dat vraagt om heldere afspraken vooraf over de verdeling van kosten en opbrengst.

Waar de woning mag komen

Anders dan bij ruimte voor ruimte komt de compensatiewoning bij rood voor rood vaker op het eigen erf. Dat is aantrekkelijk, want het houdt de familie op de plek en de kavel is direct bruikbaar.

Onvoorwaardelijk is dat niet. Ligt uw erf op een landschappelijk gevoelige plek, dan kan de gemeente sturen op een andere locatie. Ook geldt vrijwel altijd de eis van een landschappelijk inpassingsplan: beplanting, erfindeling en materiaalgebruik worden onderdeel van de vergunning.

Wat het oplevert en wat het kost

De opbrengst is het verschil tussen de waarde van de bouwkavel en de kosten van sloop, asbestsanering, inpassing, onderzoek en procedure. In gebieden met druk op de woningmarkt is dat verschil aanzienlijk. In krimpgebieden kan het tegenvallen.

Vraag offertes op voor sloop en sanering voordat u zich vastlegt, en houd rekening met een doorlooptijd van twee tot vier jaar. Hoe de procedure eruitziet leest u in de planologische procedure.

De fiscale gevolgen

De opbrengst van een bouwtitel is zelden onbelast. Het betreft geen waardestijging van landbouwgrond in agrarisch gebruik, dus de landbouwvrijstelling biedt hier meestal geen soelaas. Afhankelijk van uw situatie is sprake van belaste winst of van resultaat uit werkzaamheid.

Stem de route af met uw accountant voordat u begint. Meer hierover in landbouwvrijstelling.

Slopen of herbestemmen

Slopen is niet altijd de beste keuze. Staat er een karakteristieke schuur of een kapschuur met waarde, dan kan herbestemming meer opleveren dan de sloopmeters waard zijn. Denk aan wonen, opslag, zorg of kleinschalige bedrijvigheid.

Die afweging maakt u het beste voordat de sloper is besteld. Zie vrijkomende agrarische bebouwing en, als het om een woning gaat, woningsplitsing in het buitengebied.

Waar het in de praktijk misgaat

Het vaakst gezien: te weinig sloopoppervlak, asbest dat pas laat in beeld komt, en een inpassingsplan dat duurder uitpakt dan gedacht. Daarnaast onderschatten eigenaren hoe zwaar het gemeentelijke beleid weegt. Zonder ambtelijke steun komt een plan niet door de raad.

Een vijfde valkuil is de volgorde: eerst slopen en daarna de bouwtitel regelen. Doe het omgekeerd. Zonder vastgelegde compensatie is uw sloop niet meer dan een kostenpost.

Hoe wij hierin optreden

Wij toetsen eerst of uw bebouwing kwalificeert en of het oppervlak volstaat. Daarna brengen wij het gemeentelijke beleid in kaart en bepalen wij wat een reële opbrengst is. Pas daarna gaan wij in gesprek met de gemeente, met een plan dat al is doorgerekend.

Wij werken uitsluitend voor u, niet voor de gemeente. Zie ook wat een agrarisch adviesbureau in zo een traject doet.

Veelgestelde vragen over de rood-voor-rood regeling

Hoeveel vierkante meter moet ik slopen?

Dat bepaalt uw gemeente. De drempels liggen hoog en verschillen per gemeente, soms met een staffel waarbij meer sloop tot een grotere kavel leidt. Vraag het actuele beleid op, want gemeenten herzien dit met enige regelmaat.

Mag de nieuwe woning op mijn eigen erf?

Vaker wel dan bij ruimte voor ruimte, maar zeker is het niet. Ligt uw erf landschappelijk gevoelig, dan kan de gemeente een andere locatie aanwijzen. Een landschappelijk inpassingsplan hoort vrijwel altijd bij de afspraak.

Kan ik met een buurman samen een bouwtitel realiseren?

In verschillende gemeenten kan dat. Twee eigenaren die elk te weinig sloopoppervlak hebben, brengen dat samen. Leg vooraf schriftelijk vast wie welke kosten draagt en hoe de opbrengst wordt verdeeld, anders ontstaat er later discussie.

Is de opbrengst belast?

In de regel wel. De landbouwvrijstelling ziet op waardestijging van landbouwgrond in agrarisch gebruik en niet op de waarde van een bouwtitel. Laat uw accountant de netto uitkomst berekenen voordat u een besluit neemt.

Hoe lang duurt het?

Reken op twee tot vier jaar van eerste plan tot verkoopbare kavel. De planologische procedure kost de meeste tijd, zeker als het omgevingsplan gewijzigd moet worden en er zienswijzen worden ingediend.

Tot slot

Rood voor rood is een van de weinige manieren om leegstaande bebouwing om te zetten in waarde. Het staat of valt met voldoende sloopoppervlak, een gemeente die meewerkt en een berekening die de sanering en de doorlooptijd eerlijk meeneemt.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij rekenen het plan met u door voordat u iets sloopt.

Speelt dit op uw erf? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.