Tuinbouwbedrijf verkopen: wat komt erbij kijken?

Een tuinbouwbedrijf verkoopt niet als een boerderij en al helemaal niet als een woning. De waarde zit in een combinatie van grond, glasopstand, installaties en aansluitingen, en die onderdelen verouderen in een verschillend tempo. Een kas van vijfentwintig jaar oud kan technisch afgeschreven zijn terwijl de grond eronder in waarde is gestegen.

Daar komt bij dat de koperskring klein is. Wie zoekt naar een glastuinbouwbedrijf, kijkt naar energie, naar de omvang van het areaal en naar de mogelijkheid om uit te breiden. In dit artikel leest u waar het bij de verkoop op aankomt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Wat een tuinbouwbedrijf bijzonder maakt

Bij de meeste agrarische bedrijven vormt grond het grootste deel van de waarde. Bij glastuinbouw ligt dat anders. De opstanden en de techniek vertegenwoordigen een aanzienlijk deel, maar alleen zolang ze bruikbaar zijn. Een verouderde kas is voor een koper geen bezit maar een kostenpost, want die moet gesloopt en afgevoerd worden.

Dat maakt de waardering scherper dan bij ander landelijk vastgoed. Een verkeerde inschatting van de restwaarde van het glas kan het verschil van enkele tonnen betekenen.

Waar de koper naar kijkt

Een collega-teler beoordeelt vooral het productieapparaat: de hoogte van de kas, de staat van het dek, het verwarmingssysteem, de watervoorziening en de klimaatregeling. Daarnaast weegt de energiepositie zwaar. Een aansluiting met voldoende capaciteit, een warmtekrachtinstallatie of aansluiting op een warmtenet is soms meer waard dan het glas zelf.

Een uitbreider kijkt anders: die wil vooral areaal naast zijn eigen bedrijf en accepteert verouderde opstanden omdat hij toch gaat vernieuwen. Weer een andere koper ziet herontwikkeling, zeker als het bedrijf tegen de bebouwde kom aan ligt.

Netcongestie en de energiepositie

In grote delen van het land is het elektriciteitsnet vol. Een bestaande aansluiting met ruime capaciteit vertegenwoordigt daardoor reële waarde, omdat een nieuwe aanvraag jaren kan duren of geweigerd wordt. Leg vast wat uw aansluiting is en of die overdraagbaar is.

Datzelfde geldt voor warmte, CO2-levering en gasaansluiting. Hoe beter dit gedocumenteerd is, hoe minder ruimte een koper heeft om er in de onderhandeling korting op te bedingen.

De staat van de opstanden

Laat het glas, de constructie en de installaties technisch beoordelen voordat u de markt op gaat. Niet omdat u de gebreken wilt verbergen, maar juist omdat u ze wilt kennen. Een koper die als eerste een gebrek ontdekt, gebruikt dat als hefboom.

Denk aan lekkages, corrosie in de constructie, verouderde schermdoeken, versleten ketels en asbest in oudere delen. Asbestsanering is een kostenpost die vrijwel altijd bij de verkoper terechtkomt.

Als voortzetting geen optie meer is

Niet elk tuinbouwbedrijf heeft nog toekomst als productiebedrijf. Is de locatie te klein, de ontsluiting te krap of de energiepositie te zwak, dan is de waarde vooral die van de grond min de sloopkosten.

In dat geval verschuift de vraag naar herbestemming. Wat er dan mogelijk is, hangt af van het omgevingsplan en van gemeentelijk beleid. Zie vrijkomende agrarische bebouwing en, als er woningbouw in beeld komt, van landbouwgrond naar bouwgrond.

Vergunningen en milieu

Controleer welke vergunningen op het bedrijf rusten en of die overdraagbaar zijn. Denk aan de omgevingsvergunning voor milieu, aan lozingsvoorschriften voor drainwater en aan eventuele voorschriften rond gewasbescherming en belichting.

Assimilatiebelichting kan aan voorwaarden gebonden zijn vanwege lichthinder. Voor een koper die wil belichten, is dat een harde randvoorwaarde. Weet dus vooraf wat er mag.

Bodem en ondergrond

Bij tuinbouwlocaties speelt bodemkwaliteit vaker een rol dan bij akkerbouw. Ondergrondse tanks, oude spoelplaatsen en verhardingen kunnen tot onderzoek leiden. Een bodemonderzoek dat u zelf laat uitvoeren, geeft u de regie over het verhaal.

Wacht u tot de koper het onderzoek laat doen, dan komt de uitkomst op zijn moment en in zijn woorden. Dat kost onderhandelingsruimte.

De fiscale kant

Bij verkoop van een tuinbouwbedrijf spelen de boekwaarde van de opstallen, de herinvesteringsreserve en de landbouwvrijstelling voor de ondergrond. De vrijstelling ziet op landbouwgrond, niet op glas en installaties, dus de toerekening in de koopovereenkomst is fiscaal van belang.

Laat de verdeling van de koopsom over grond, opstallen en installaties niet aan de koper over. Meer hierover in landbouwvrijstelling.

Hoe wij de verkoop aanpakken

Wij beginnen met een waardebepaling waarin de vier lagen apart worden beoordeeld, inclusief de sloopkosten als voortzetting geen optie is. Daarna bepalen wij welke koperskring het meeste oplevert: collega-teler, uitbreider of herontwikkelaar.

Vervolgens benaderen wij gericht. Bij glastuinbouw werkt een besloten benadering vaak beter dan een brede publicatie, omdat de partijen die serieus kunnen kopen bekend zijn. Zie ook agrarisch bedrijf verkopen.

Veelgestelde vragen over het verkopen van een tuinbouwbedrijf

Wat is mijn kas nog waard?

Dat hangt vooral af van bouwjaar, hoogte, staat van het dek en de installaties. Is voortzetting als productiebedrijf realistisch, dan heeft de opstand waarde. Is dat niet zo, dan telt de kas als sloopopgave en drukt hij de prijs in plaats van dat hij die verhoogt.

Telt mijn energieaansluiting mee in de prijs?

Ja, en vaak zwaarder dan verkopers verwachten. Door de drukte op het elektriciteitsnet is een bestaande aansluiting met capaciteit een reëel voordeel voor een koper. Leg vast wat u heeft en of het overdraagbaar is.

Moet ik het bedrijf leeg opleveren?

Dat is onderhandelbaar en hangt af van wat de koper wil. Een uitbreider wil vaak juist de installaties overnemen. Een herontwikkelaar wil een schone locatie. Maak de oplevering expliciet onderdeel van de afspraak, niet iets wat achteraf blijkt.

Hoe vind ik een koper voor zo een specifiek bedrijf?

Gericht benaderen werkt beter dan breed adverteren. De partijen die een glastuinbouwbedrijf kunnen kopen en financieren zijn beperkt in aantal en grotendeels bekend in de sector. Wij benaderen die kring rechtstreeks.

Wat als er asbest in de oude delen zit?

Laat dat vooraf inventariseren. Asbest komt bij een aankoopkeuring toch boven tafel en dan bepaalt de koper het verhaal. Weet u zelf wat er ligt en wat sanering kost, dan kunt u kiezen: saneren voor de verkoop of het bedrag onderbouwd verrekenen.

Tot slot

Bij een tuinbouwbedrijf bepaalt niet de vraagprijs maar de onderbouwing wat u overhoudt. Wie de vier lagen apart in beeld heeft, met de energiepositie en de technische staat erbij, staat in de onderhandeling op vaste grond.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij brengen eerst in kaart wat er werkelijk staat.

Overweegt u te verkopen? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.