Manege of paardenhouderij verkopen: wat komt erbij kijken?

Een manege, een paardenhouderij of een sportstal verkoopt zich niet als een gewoon agrarisch bedrijf. De koperskring is klein, de waarde zit deels in voorzieningen die voor niemand anders bruikbaar zijn, en de bestemming bepaalt vaak meer dan de stenen.

In dit artikel leest u waar de waarde in zit, wat kopers onderzoeken en welke keuzes u vooraf maakt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Eerst de vraag: wat verkoopt u

Een pensionstal, een africhtingsstal, een fokkerij en een manege met lessen en kantine zijn juridisch en commercieel verschillende dingen. Bij de een verkoopt u vastgoed, bij de ander een lopende onderneming met klanten, personeel en omzet.

Die vraag bepaalt de koperskring, de waardering en de manier waarop u het aanbiedt. Verkoopt u een onderneming, dan wil een koper cijfers zien over bezetting, tarieven en verloop.

De bestemming is bepalend

In het omgevingsplan staat of het gebruik hobbymatig, agrarisch of bedrijfsmatig is. Een manege met lesgeven en publiek trekt bezoekers en verkeer aan, en dat vraagt vaak om een specifieke aanduiding.

Klopt de feitelijke situatie niet met wat is toegestaan, dan is dat een reëel risico voor de koper en dus een korting op uw prijs. Zoek het uit voordat u de markt op gaat, en repareer het als het kan.

Waar kopers als eerste naar kijken

De rijbodem en de drainage van de binnen- en buitenbak, de hoogte en de staat van de rijhal, het aantal en de maat van de boxen, de ventilatie, en de aanwezigheid van een stapmolen, wasplaats en solarium.

Daarnaast de weides: omvang, afrastering, waterverstrekking en of ze aansluiten op het erf. Weiland aan de overkant van een drukke weg is aanzienlijk minder waard dan hetzelfde oppervlak aan huis.

Mest, geur en verkeer

Paardenhouderijen kennen eigen normen voor mestopslag en geur. Bij uitbreiding of functiewijziging kijkt de gemeente naar de afstand tot woningen in de omgeving.

Ook verkeer speelt: een manege met lessen en wedstrijden geeft pieken in verkeer en parkeren. Zijn daar in het verleden afspraken of klachten over geweest, wees daar dan open over. Het komt bij de koper toch boven tafel.

De woning erbij

Bij vrijwel elke hippische accommodatie hoort een woning. Of die als burgerwoning bewoond mag worden, hangt af van de bestemming. Datzelfde geldt voor een tweede woning voor personeel of familie.

Voor de prijs maakt dat veel uit, want een woonbestemming verbreedt de koperskring aanzienlijk. Zie woonboerderij verkopen en woningsplitsing in het buitengebied.

Als voortzetting geen optie is

Ligt het bedrijf ongunstig, is de rijhal verouderd of is de bestemming te beperkt, dan is de waarde vooral die van een woonboerderij met weiland. Dat is een ander product met een andere koper.

Ook dan zijn er mogelijkheden: sloop van verouderde bebouwing kan compensatie opleveren. Zie rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing.

De koperskring is klein en bekend

Wie een manege of sportstal kan kopen en financieren, is een beperkte groep: ondernemers uit de sector, ruiters met kapitaal, en soms een partij die het als woonlocatie met paarden ziet.

Gericht benaderen levert daarom meestal meer op dan een brede advertentie. Wel is een goede presentatie belangrijk, want dit is vastgoed dat op beleving verkoopt.

Financiering en cijfers

Banken beoordelen hippisch vastgoed voorzichtig. Specifieke voorzieningen als een rijhal tellen beperkt mee in de waardering, omdat de alternatieve aanwendbaarheid laag is.

Verkoopt u een lopende onderneming, zorg dan dat de cijfers op orde zijn: bezetting, tarieven, contracten met stalklanten en het verloop over meerdere jaren. Dat is wat een koper financiert.

De fiscale kant

Of uw bedrijf fiscaal als landbouwbedrijf geldt, hangt af van de activiteiten. Een fokkerij ligt daarin anders dan een pensionstal of een manege met lessen. Dat bepaalt of de landbouwvrijstelling voor de ondergrond speelt.

Laat dat vooraf beoordelen samen met uw accountant. Zie landbouwvrijstelling.

Hoe wij dit aanpakken

Wij waarderen de onderdelen apart, toetsen de bestemming en bepalen of verkopen als hippisch bedrijf of als woonobject meer oplevert. Daarna benaderen wij gericht de partijen die dit werkelijk kunnen kopen.

Wij treden uitsluitend voor u op. Zie ook agrarisch bedrijf verkopen.

Veelgestelde vragen over het verkopen van een manege of paardenhouderij

Wat is mijn manege waard?

Dat volgt uit de onderdelen: grond en weides, stallen en rijhal, techniek en de woning, plus de vraag of de bestemming voortzetting toelaat. Bij een lopende onderneming tellen ook de bezetting en de contracten mee.

Kan ik beter als bedrijf of als woonboerderij verkopen?

Dat hangt af van de staat en de bestemming. Is voortzetting realistisch, dan levert verkoop als bedrijf meer op. Is de rijhal verouderd of de locatie ongunstig, dan is een woonobject met weiland vaak de betere route. Wij rekenen beide door.

Hoe vind ik een koper?

Gericht benaderen werkt beter dan breed adverteren. De groep die dit kan kopen en financieren is klein en grotendeels bekend binnen de sector. Wel is goede presentatie belangrijk, want dit vastgoed verkoopt op beleving.

Wat als mijn gebruik afwijkt van de bestemming?

Dan is dat een risico dat de koper inprijst, en soms een reden om af te haken. Zoek uit wat er is toegestaan en repareer het waar mogelijk voordat u de markt op gaat. Achteraf herstellen kost meer.

Hoe lang duurt de verkoop?

Reken op zes maanden tot twee jaar. De koperskring is klein en financiering kost tijd. Een goed voorbereid dossier met heldere cijfers en een kloppende bestemming verkort dat aanzienlijk.

Tot slot

Hippisch vastgoed verkoopt op twee dingen: een kloppend dossier en de juiste koper. De waarde zit in voorzieningen die maar voor een kleine groep bruikbaar zijn, en die groep vindt u niet met een advertentie.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij bepalen eerst de route en benaderen daarna gericht.

Denkt u aan verkopen? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.