Landbouwgrond in box 3: waardering en belasting

Wie landbouwgrond bezit zonder er zelf een bedrijf op te voeren, krijgt te maken met box 3. Dat geldt voor de grondeigenaar die verpacht, voor de erfgenaam van een aantal percelen en voor de agrariër die is gestopt maar zijn grond heeft gehouden. Landbouwgrond in box 3 wordt niet belast naar wat de grond werkelijk opbrengt, maar naar een verondersteld rendement over de waarde op 1 januari. Bij grond met een bescheiden pachtopbrengst kan dat verschil groot zijn.

Wij behandelen wanneer grond in box 3 valt, hoe verpachte grond wordt gewaardeerd, hoe de heffing in 2026 werkt en wanneer de tegenbewijsregeling zin heeft. Grond belandt vaak in box 3 aan het eind van een agrarisch ondernemersleven, wanneer ouders na het stoppen percelen aanhouden; de routes daarnaartoe staan in het overzicht bedrijfsoverdracht en beëindiging. Wij zijn rentmeesters en taxateurs, geen belastingadviseurs: de fiscale keuzes maakt u met uw eigen fiscalist of accountant.

Wanneer landbouwgrond in box 3 valt

De inkomstenbelasting kent drie boxen, en in welke box uw grond valt, hangt af van het gebruik. Grond die tot uw onderneming behoort, valt in box 1. Ook grond die u ter beschikking stelt aan uw fiscale partner of minderjarige kind die er een onderneming mee drijft, valt in box 1, net als grond voor een samenwerkingsverband waarin zo’n verbonden persoon deelneemt. Het overige privébezit valt in box 3: grond verpacht aan een derde of aan een meerderjarig kind, en geërfde percelen die u niet zelf bewerkt.

Een veelvoorkomende route naar box 3 loopt via het stoppen met het bedrijf. Houdt u bij de staking grond achter, dan gaat die over naar uw privévermogen en rekent u af over de meerwaarde; de berekening staat bij stakingswinst. De waardestijging tot de agrarische waarde blijft daarbij onbelast dankzij de landbouwvrijstelling; alleen het deel daarboven is belast. Zolang u ondernemer bent, kan verpachte grond onder voorwaarden in het ondernemingsvermogen blijven; of dat kan en verstandig is, beoordeelt uw fiscalist.

Vrije en verpachte grond waarderen

In box 3 geeft u de waarde in het economisch verkeer op 1 januari op: de prijs die de grond bij verkoop aan de meestbiedende gegadigde zou opbrengen. Voor vrij opleverbare grond is dat de marktwaarde, die afhangt van grondsoort, ligging, kavelvorm, ontsluiting en bestemming. Grond waarvoor woningbouw of een andere hogere bestemming in het verschiet ligt, is meer waard dan gewone landbouwgrond, en die hogere waarde telt in box 3 gewoon mee.

Pacht drukt de waarde. Een reguliere pachtovereenkomst loopt zes jaar voor los land en twaalf jaar voor een hoeve en wordt daarna van rechtswege met zes jaar verlengd. De pachtprijs is aan een maximum gebonden, behalve bij teeltpacht en geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter. Een koper betaalt voor verpachte grond daarom minder dan voor vrije grond; wat dat voor rendement en waarde betekent, beschrijven wij bij grond verpachten.

Om discussie te voorkomen publiceert de Belastingdienst jaarlijks normwaarden per hectare voor 65 landbouwgebieden, afgeleid van de agrarische grondprijsmonitor van het Kadaster. Bij niet-eindige pacht, een door de grondkamer goedgekeurde reguliere pacht met een verwachte resterende looptijd van meer dan twintig jaar, waardeert u op 60% van de normwaarde. Bij eindige pacht, zoals geliberaliseerde pacht of teeltpacht, loopt het percentage op naarmate de resterende looptijd korter is: van 60% bij hooguit twintig jaar tot 98% bij hooguit een jaar.

De normwaarden gelden alleen voor verpacht grasland en akkerland. Tuinland, boomgaarden, bollenland, het erf, bos, natuur, uiterwaarden en grond met uitzicht op een stedelijke bestemming vallen erbuiten. U mag van de normwaarden afwijken als u dat onderbouwt, bijvoorbeeld met een taxatie van uw grond door een NRVT-geregistreerde taxateur.

Zo werkt de forfaitaire heffing over uw grond

Box 3 belast niet de pacht die u ontvangt, maar een verondersteld rendement per vermogenscategorie. Voor 2026 rekent de Belastingdienst met 1,28% voor banktegoeden, 6,00% voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder grond, en 2,70% voor schulden. Het percentage van 6,00% staat vast; de percentages voor banktegoeden en schulden zijn nog voorlopig en worden begin 2027 vastgesteld. Over het uiteindelijke voordeel betaalt u 36%.

De rendementen worden opgeteld en omgerekend naar een gemiddeld percentage over uw hele vermogen. Het heffingsvrij vermogen verlaagt daarna de grondslag: in 2026 is dat € 59.357 per persoon, en voor schulden geldt een drempel van € 3.800 per persoon. Peildatum is 1 januari 2026. Voor de grondeigenaar betekent dit dat de belasting losstaat van wat de grond in dat jaar feitelijk heeft opgeleverd.

Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld

Een vereenvoudigd voorbeeld, in ronde getallen en uitsluitend ter illustratie. Een grondeigenaar verpacht 20 hectare akkerland met niet-eindige pacht, in een gebied met een normwaarde van € 100.000 per hectare. De box 3-waarde is dan 20 maal € 60.000, oftewel € 1.200.000. Heeft hij geen ander vermogen en geen schulden, dan is het forfaitaire voordeel na aftrek van het heffingsvrij vermogen ruim € 68.000, en de belasting daarover ongeveer € 24.600.

Gaat u in dit voorbeeld uit van een pacht van € 1.000 per hectare, dan ontvangt de eigenaar € 20.000 per jaar en betaalt hij meer belasting dan de pacht oplevert. Daar staat tegenover dat de grondprijzen in veel gebieden zijn gestegen: de normwaarden per 1 januari 2025 lagen in een groot deel van de landbouwgebieden duidelijk boven die van een jaar eerder. Wie alleen naar de pacht kijkt, ziet dus maar een deel van het rendement.

De tegenbewijsregeling: werkelijk rendement aantonen

Sinds 1 juli 2025 kunt u met het formulier Opgaaf werkelijk rendement aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire. Dat kan voor de jaren vanaf 2017, en de regeling blijft gelden tot er een nieuw stelsel is. U levert de gegevens aan, en de Belastingdienst berekent het werkelijke rendement en laat zien of dat lager uitvalt.

Voor grond telt als werkelijk rendement de ontvangen pacht plus de waardeverandering: de waarde in het economisch verkeer aan het eind van het jaar min die aan het begin. Ook een waardestijging die u niet heeft gerealiseerd, telt dus mee. Kosten zoals onderhoud, advies of aan- en verkoopkosten mag u niet aftrekken; betaalde rente op schulden in box 3 wel. De vergelijking gaat over uw hele box 3-vermogen, niet per perceel.

Wanneer tegenbewijs bij grond loont

Bij grond werkt de tegenbewijsregeling anders uit dan bij spaargeld. In een jaar waarin de grondprijzen stijgen, kan pacht plus waardestijging hoger uitkomen dan het forfaitaire rendement van 6,00%, en dan helpt tegenbewijs niet. De regeling biedt vooral uitkomst in jaren waarin de waarde gelijk blijft of daalt, bijvoorbeeld door beperkingen in het gebruik, en bij vermogen dat verder weinig oplevert.

Omdat zowel de begin- als de eindwaarde telt, moet u beide onderbouwen. In maart 2026 vulde de Belastingdienst de brochure voor het belastingjaar 2025 aan met normwaarden per 31 december 2025, zodat ook voor de eindwaarde van dat jaar een norm beschikbaar is. Voor grond waarvoor geen normwaarden gelden, of waar u van de normen afwijkt, geeft een taxatie op beide peildata een consistente basis.

Vrijstelling voor NSW-landgoederen, bos en natuur

Niet alle grond telt mee. Landgoederen die zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 zijn in box 3 vrijgesteld, net als bossen en natuurterreinen. De gebouwde eigendommen op een landgoed geeft u wel aan. De vrijstelling vraagt de volle eigendom; heeft u alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom, dan geeft u dat aan als overige bezitting. Verpachte landbouwgrond die binnen de rangschikking valt, deelt in de vrijstelling.

Voor een eigenaar met een groter areaal kan rangschikking daarom een wezenlijk verschil maken, al zijn er voorwaarden aan verbonden. De status werkt bovendien door in de erf- en schenkbelasting en de overdrachtsbelasting. Wat een rangschikking verder oplevert, staat bij de voordelen van een NSW-landgoed.

Grond in box 1 of box 3: de verschillen

In box 1 behoort grond tot de onderneming. Pacht of andere opbrengsten zijn winst, kosten zijn aftrekbaar en waardestijging wordt pas belast bij verkoop of staking, waarbij de landbouwvrijstelling de waardestijging tot de agrarische waarde vrijlaat. In box 3 betaalt u bij verkoop geen belasting over de winst, maar wel jaarlijks over het forfaitaire rendement op de waarde, ook als u niet verkoopt.

Het verschil weegt ook bij overdracht aan de volgende generatie. Voor grond die tot een onderneming behoort, kan de bedrijfsopvolgingsregeling gelden bij schenken of vererven; voor verpachte grond in box 3 geldt die niet, omdat de regeling alleen ziet op ondernemingsvermogen. Wie overweegt om grond te schenken aan kinderen, stelt daarom eerst vast in welke box de grond valt.

De overgang van box 1 naar box 3 is een afrekenmoment. De waarde op dat moment bepaalt hoeveel belasting u betaalt en welk deel onder de landbouwvrijstelling valt, en daarvoor zijn twee waarden nodig: de waarde in het economisch verkeer en de waarde bij voortgezet agrarisch gebruik. Wie stopt met het bedrijf, laat beide waarden bij voorkeur onderbouwen door een taxateur die het buitengebied kent.

Vooruitblik: belasting op werkelijk rendement

Het kabinet wil box 3 per 1 januari 2028 vervangen door een heffing op werkelijk rendement. De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer heeft er nog niet over besloten, en in juni 2026 stuurde de staatssecretaris een brief met mogelijke aanpassingen. Het nieuwe stelsel staat dus nog niet vast.

Volgens het wetsvoorstel wordt het directe rendement, zoals rente, huur en pacht minus kosten, jaarlijks belast. Waardeontwikkeling wordt in beginsel ook jaarlijks belast, maar voor onroerende zaken pas bij verkoop, via een vermogenswinstbelasting. Voor verpachte grond zou dat betekenen dat u jaarlijks betaalt over de pacht na kosten en over de waardestijging pas wanneer u verkoopt. Wie plannen heeft voor verkoop, schenking of beleggen in landbouwgrond, rekent die het best opnieuw door zodra de wet definitief is.

Veelgestelde vragen over landbouwgrond in box 3

Moet ik grond die ik aan mijn kind verpacht in box 3 aangeven?

Verpacht u aan een meerderjarig kind, dan valt de grond in de regel in box 3. Is het kind minderjarig, of verpacht u aan uw fiscale partner die er een onderneming mee drijft, dan geldt de terbeschikkingstellingsregeling en geeft u de opbrengst aan in box 1.

Mag ik afwijken van de normwaarden van de Belastingdienst?

Ja, als u de afwijkende waarde onderbouwt. De Belastingdienst beoordeelt die waarde dan op basis van de feiten en omstandigheden. Een onderbouwde taxatie geeft u daarbij een stevige positie.

Gelden de normwaarden ook voor de boerderij en het erf?

Nee. De normwaarden zijn alleen bedoeld voor verpacht grasland en akkerland. Een woning waardeert u in box 3 op basis van de WOZ-waarde, en het erf en de bedrijfsgebouwen op hun eigen waarde in het economisch verkeer.

Telt een lening voor de aankoop van grond mee in box 3?

Ja. Valt de grond in box 3, dan valt de bijbehorende schuld daar ook. Voor schulden rekent de Belastingdienst in 2026 voorlopig met 2,70%, en alleen het deel boven de drempel van € 3.800 per persoon telt mee.

Geldt de vrijstelling voor landgoederen ook bij vruchtgebruik?

Nee. De vrijstelling voor landgoederen, bossen en natuurterreinen geldt bij volle eigendom. Heeft u alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom, dan geeft u dat recht aan als overige bezitting in box 3.

Tot slot

Voor landbouwgrond in box 3 bepaalt de waarde op 1 januari vrijwel alles, terwijl de pacht in het forfaitaire stelsel geen rol speelt. Daarom loont het om die waarde scherp en onderbouwd vast te stellen, zeker bij verpachte grond en bij grond die buiten de normwaarden valt. Een verschil in waarde werkt elk jaar opnieuw door in de aanslag.

Onze rentmeesters en NRVT-geregistreerde taxateurs onderbouwen de waarde van vrije en verpachte grond, op 1 januari en waar nodig aan het eind van het jaar, en beoordelen hoe pachtcontracten de waarde beïnvloeden. Met die cijfers kan uw fiscalist of accountant bepalen of aangifte op basis van de normwaarden of met tegenbewijs het meest voor de hand ligt. Een waardering van uw grond voor box 3 vraagt u aan bij een van onze vestigingen.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.