Het omgevingsplan wijzigen: zo krijgt uw perceel een woonbestemming

Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente één omgevingsplan waarin alle regels over de fysieke leefomgeving samenkomen. Het bestemmingsplan bestaat niet meer als zelfstandig instrument: bestaande plannen zijn van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan geworden.

Wilt u op uw perceel woningen bouwen, dan moet dat omgevingsplan worden gewijzigd. Dat is de formele stap waarmee uw grond van agrarisch naar wonen gaat, en daarmee van landbouwgrond naar bouwgrond. In dit artikel leest u hoe dat werkt. Voor de bredere context verwijzen wij naar onze pagina over warme gronden.

Wat het omgevingsplan is

Het omgevingsplan bevat alle gemeentelijke regels over de fysieke leefomgeving: waar mag wat worden gebouwd, welke functies zijn toegestaan, welke regels gelden voor geluid, bodem, water en natuur.

Het is daarmee breder dan het oude bestemmingsplan, dat zich beperkte tot ruimtelijke ordening. Regels die vroeger in aparte verordeningen stonden, komen er nu in samen.

Voor uw perceel is één ding bepalend: welke functie eraan is toegekend. Zolang dat agrarisch is, mag er niet worden gewoond of gebouwd voor bewoning.

Die functie wijzigen is dus de kern van elk ontwikkeltraject in het buitengebied.

Twee routes naar een woonbestemming

De eerste is wijziging van het omgevingsplan zelf. De gemeenteraad stelt dan een wijziging vast waarin uw perceel een woonfunctie krijgt. Dat is de zwaardere route, geschikt voor grotere ontwikkelingen.

De tweede is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Daarmee wordt een initiatief mogelijk gemaakt zonder het plan zelf te wijzigen. Die route is doorgaans sneller en geschikt voor kleinere plannen.

Welke route past, hangt af van de omvang van uw plan en van het beleid van uw gemeente. Sommige gemeenten sturen standaard op de vergunningroute, andere willen het plan zelf aanpassen.

Vraag daar vroeg naar, want het scheelt aanzienlijk in doorlooptijd en kosten.

Het principeverzoek als eerste stap

Voordat u onderzoeken laat uitvoeren, loont het een principeverzoek in te dienen. Daarin schetst u uw plan op hoofdlijnen en vraagt u de gemeente of zij in beginsel bereid is mee te werken.

Dat kost weinig en levert veel op. Een positieve reactie geeft richting en rechtvaardigt de investering in onderzoek. Een negatieve reactie bespaart u die kosten.

Let wel op de status. Een principebesluit is geen toezegging en bindt de gemeenteraad niet. Het is een ambtelijke of bestuurlijke intentie waar u wel op kunt bouwen, maar niet op kunt afdwingen.

Zorg dat uw verzoek aansluit bij het gemeentelijke woningbouwprogramma. Een plan dat levert wat de gemeente zoekt, krijgt aanzienlijk sneller medewerking.

Welke onderzoeken nodig zijn

Een gemeente moet kunnen onderbouwen dat de nieuwe functie verantwoord is. Daarvoor zijn onderzoeken nodig die u als initiatiefnemer laat uitvoeren en betaalt.

Standaard zijn bodem, archeologie, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water en ecologie. In het buitengebied komt daar vaak onderzoek naar geurhinder van omliggende veehouderijen bij.

Stikstof is de lastigste. Ligt er een beschermd natuurgebied in de omgeving, dan moet worden aangetoond dat de ontwikkeling niet tot extra depositie leidt. Dat kan een plan vertragen of blokkeren.

Laat vroeg een quickscan doen op de knelpunten, voordat u het volledige onderzoekspakket in gang zet.

De procedure en de rol van de omgeving

Na de voorbereiding legt de gemeente een ontwerpbesluit ter inzage. Iedereen kan daarop een zienswijze indienen, en in het buitengebied gebeurt dat regelmatig.

Omwonenden die hun uitzicht kwijtraken, een naburig agrarisch bedrijf dat beperkingen vreest door nieuwe woningen, of een organisatie die zich zorgen maakt over natuurwaarden.

Dat naburige bedrijf verdient bijzondere aandacht. Nieuwe woningen kunnen zijn uitbreidingsruimte inperken, en hij zal zich daartegen verzetten. Vroeg overleg voorkomt vaak een procedure van jaren.

Reken die afstemming in uw planning in. Lees de volledige route in de planologische procedure stap voor stap.

Kostenverhaal als voorwaarde

Een gemeente stelt een wijziging pas vast als het kostenverhaal is geregeld. Zij moet immers investeren in ontsluiting, riolering en openbare ruimte, en die kosten mag zij op u verhalen.

Dat gebeurt bij voorkeur via een anterieure overeenkomst, gesloten vóór vaststelling. Daarin staat welk bedrag u bijdraagt, welke werken u eventueel zelf uitvoert en hoe de betaling is gefaseerd.

Die overeenkomst bepaalt in belangrijke mate of uw plan rendabel is. Een te ruime kostenverdeling maakt een op zichzelf gezond plan onhaalbaar.

Lees meer in de anterieure overeenkomst en kostenverhaal onder de Omgevingswet.

Wat het met uw grondwaarde doet

De waarde beweegt mee met de zekerheid. Bij enkel een vermelding in beleid is de opslag op de agrarische waarde bescheiden, bij een principebesluit stijgt zij, bij een ontwerpbesluit verder.

De grootste sprong zit tussen het ontwerpbesluit en het onherroepelijke besluit, want dan verdwijnt de onzekerheid en is uw perceel formeel bouwgrond.

Wie voor dat moment verkoopt, laat die sprong aan de koper. Wie wacht, draagt het risico dat de wijziging er niet komt.

Onze bij het NRVT geregistreerde taxateurs bepalen de waarde op elk moment in het traject. Bekijk onze vastgoedtaxatie.

Als de gemeente zelf het initiatief neemt

Het komt regelmatig voor dat niet u maar de gemeente het plan maakt. Zij legt dan een woonbestemming op uw perceel omdat zij daar wil bouwen, zonder dat u daarom hebt gevraagd.

Dat is toegestaan. Een gemeente kan haar omgevingsplan wijzigen voor gronden die zij niet bezit. Wat volgt is de vraag wie die bestemming gaat realiseren, en dat is waar uw positie zich bepaalt.

Bent u bereid en in staat het plan zelf uit te voeren zoals de gemeente het voor ogen heeft, dan ontbreekt de noodzaak om u te onteigenen. Maak dat kenbaar in de zienswijzefase, niet later.

Wie in die fase zwijgt, staat zwakker wanneer de noodzaak later ter discussie komt. Lees verder over zelfrealisatie.

Overgangsrecht en tijdelijk deel

Gemeenten hebben een overgangsperiode om alle bestaande regels om te zetten naar één samenhangend omgevingsplan. Tot die tijd bestaat het plan uit een tijdelijk deel met de oude bestemmingsplannen en een nieuw deel met de eigen regels.

Voor u betekent dat: de regels die op uw perceel van toepassing zijn, kunnen nog uit een oud bestemmingsplan komen. Dat is niet erg, maar het is wel goed te weten welk regime geldt.

Bij een wijziging wordt uw perceel overgeheveld naar het nieuwe deel, met de regels die de gemeente daar hanteert. Die kunnen op onderdelen afwijken van wat u gewend was.

Wij zoeken bij elk dossier uit welk regime van toepassing is en wat er precies verandert.

Planschade en de omgeving

Een wijziging kan omwonenden schade opleveren, bijvoorbeeld door verlies van uitzicht of privacy. Zij kunnen daarvoor een tegemoetkoming vragen bij de gemeente, die dat vervolgens op u verhaalt.

In de anterieure overeenkomst wordt dat risico vrijwel standaard bij de initiatiefnemer gelegd. Let op de formulering: een open verplichting is iets anders dan een gemaximeerde bijdrage.

Laat vooraf een planschaderisicoanalyse maken. Die geeft een indicatie van waar u rekening mee moet houden en voorkomt een open einde in uw exploitatie.

Wij nemen die post standaard mee in de doorrekening van uw plan.

Hoe wij u door dit traject leiden

Wij beginnen met de haalbaarheidsvraag: past uw plan in het gemeentelijke beleid, welke belemmeringen spelen er, en komt het financieel uit met de te verwachten bijdrage.

Daarna begeleiden wij het principeverzoek en de gesprekken met de gemeente, en bewaken wij dat het onderzoekspakket niet ruimer wordt dan nodig.

Vervolgens onderhandelen wij over de anterieure overeenkomst, want daar wordt bepaald wat het plan onder de streep oplevert.

Wij werken daarbij uitsluitend voor de eigenaar, nooit voor een gemeente. Wij zijn niet uit op het gevecht, maar op de winst. De winst voor u.

Woningbouwprogramma en regionale afspraken

Een gemeente kan niet onbeperkt woningen toevoegen. Er gelden regionale afspraken over aantallen en over het type woningen dat wordt gebouwd, en die ruimte is begrensd.

Zit die ruimte vol, dan is uw plan niet inhoudelijk afgewezen maar staat het in de wachtrij. Dat is een wezenlijk ander antwoord dan een nee, en het bepaalt of doorzetten zin heeft.

Vraag daar expliciet naar. Een gemeente die aangeeft dat er dit jaar geen ruimte is maar volgend jaar wel, geeft u een planning in plaats van een afwijzing.

Ook loont het te weten welk type woningen zij zoekt. Een plan met betaalbare woningen of woningen voor ouderen krijgt vaak voorrang boven vrijstaande kavels.

Wat u zelf kunt volgen

De omgevingsvisie en de woonvisie van uw gemeente zijn openbaar en laten jaren vooruit zien waar zij wil groeien. Wie die leest, weet eerder dan zijn buren wat er speelt.

Ook de raadsagenda is openbaar. Besluiten over gebiedsontwikkeling, grondbeleid en woningbouwprogramma passeren daar en zijn te volgen zonder dat u iets hoeft aan te vragen.

Dat kost weinig tijd en het scheelt het verschil tussen zelf het initiatief nemen en reageren op andermans tempo.

Wij houden dat voor onze relaties bij in de gebieden waar wij werken, vanuit Ulvenhout, Beesel, Bruchem en Zierikzee. U wilt toch niet met iemand in zee gaan die ook afhankelijk is van uw tegenpartij?

Een praktische tip tot slot: vraag bij elk gesprek met de gemeente welke status het heeft. Een ambtelijke verkenning is iets anders dan een collegebesluit, en een collegebesluit iets anders dan een raadsbesluit. Alleen dat laatste geeft zekerheid over een wijziging. Wie dat onderscheid scherp houdt, laat zich niet meenemen in een tempo dat niet door besluitvorming wordt gedragen en investeert niet op basis van een toezegging die niemand kan waarmaken.

Twijfelt u of uw perceel kansrijk is voor een wijziging? Leg het ons voor. Wij zoeken het beleid na en zeggen ook gewoon wanneer wij de kans klein achten.

Veelgestelde vragen over het omgevingsplan wijzigen

Is het omgevingsplan hetzelfde als het bestemmingsplan?

Niet helemaal. Het omgevingsplan is breder en omvat alle gemeentelijke regels over de fysieke leefomgeving, niet alleen ruimtelijke ordening. Bestaande bestemmingsplannen zijn er van rechtswege onderdeel van geworden. Gemeenten hebben een overgangsperiode om alles om te zetten naar één samenhangend plan.

Hoe lang duurt een wijziging?

Van eerste gesprek tot onherroepelijk besluit doorgaans twee tot vier jaar. De onderzoeksfase kost vaak een jaar, de formele procedure met terinzagelegging en vaststelling nog eens een periode, en beroep bij de rechter kan daar bovenop komen. De vergunningroute is meestal sneller.

Kan de gemeente weigeren?

Ja. Een gemeente heeft beleidsvrijheid en is niet verplicht mee te werken. Past uw initiatief niet in de omgevingsvisie of woonvisie, of is er geen behoefte aangetoond, dan kan zij afwijzen. Tegen een weigering staat een rechtsgang open, maar de rechter toetst terughoudend.

Wat kost het?

U betaalt de onderzoeken, stedenbouwkundig advies, planbegeleiding en gemeentelijke leges, plus de exploitatiebijdrage die in de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd. Die bijdrage is meestal de grootste post. Reken erop dat u het traject voorfinanciert voordat er iets is besloten.

Wanneer is mijn grond formeel bouwgrond?

Pas als het besluit onherroepelijk is, dus nadat de beroepstermijn is verstreken zonder beroep of nadat de rechter uitspraak heeft gedaan. Tot dat moment is er onzekerheid, en die onzekerheid vertaalt zich in de waarde van uw perceel.

Kan de gemeente het plan zelf wijzigen zonder mij?

Ja. Een gemeente kan uit eigen beweging een woonbestemming op uw perceel leggen, bijvoorbeeld omdat zij daar wil bouwen. U kunt daarop een zienswijze indienen. Belangrijker nog: maak dan tijdig kenbaar dat u de bestemming zelf wilt realiseren, want dat is uw sterkste positie.

Tot slot

Het omgevingsplan is het document dat bepaalt wat er op uw grond mag. Zolang daar agrarisch staat, is uw perceel landbouwgrond, ongeacht wat de markt ervoor over heeft.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht.

Overweegt u een wijziging aan te vragen? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.