Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg): wat betekent een gevestigd voorkeursrecht?

Vestigt een gemeente een voorkeursrecht op uw perceel, dan verandert er op het eerste gezicht weinig. U blijft eigenaar, u kunt uw grond gewoon gebruiken en er hoeft niets te veranderen aan uw bedrijfsvoering. Toch is er iets wezenlijks gebeurd: u kunt uw grond niet meer verkopen aan wie u wilt.

De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft overheden dat instrument om regie te houden bij gebiedsontwikkeling. Voor u betekent het dat de vrije markt wegvalt en daarmee de prijsvorming die concurrentie normaal oplevert. In dit artikel leest u wat een gevestigd voorkeursrecht precies inhoudt. Voor de bredere context verwijzen wij naar onze pagina over warme gronden.

Wat de wet regelt

De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft een gemeente, provincie of het Rijk het recht om als eerste in aanmerking te komen bij verkoop van aangewezen percelen. Het is geen koopplicht voor u en geen kooprecht voor de gemeente: het is een aanbiedingsplicht.

Dat betekent concreet dat u, wanneer u wilt verkopen, uw perceel eerst aan de gemeente moet aanbieden. Die heeft dan een termijn om te beslissen of zij wil kopen. Ziet zij af, dan bent u vrij aan een ander te verkopen.

Het recht wordt gevestigd op percelen waarvoor een niet-agrarische bestemming is voorzien en waarvan het huidige gebruik daarvan afwijkt. Dat is precies de situatie van warme gronden.

Sinds de Omgevingswet is de regeling opgegaan in dat bredere stelsel, maar de kern is ongewijzigd gebleven.

Wat het voor uw handelingsvrijheid betekent

Het grootste effect is dat de kring van kopers wegvalt. Een ontwikkelaar die meer zou betalen, een belegger, een collega-ondernemer die uitbreidt: allemaal buiten beeld zolang het recht is gevestigd.

Daarmee verdwijnt ook de prijsvorming. Bij een vrije verkoop bepaalt concurrentie tussen kopers wat uw grond opbrengt. Met een voorkeursrecht onderhandelt u met één partij die weet dat u nergens anders terecht kunt.

Ook uw financieringspositie kan eronder lijden. Een bank waardeert een perceel dat alleen aan de gemeente verkocht kan worden anders als onderpand dan een vrij verhandelbaar perceel.

Wat u wel houdt: het gebruik. U kunt gewoon blijven boeren, verpachten, investeren en uw bedrijf voortzetten. Het recht raakt de verkoop, niet de exploitatie.

Hoe de vestiging in zijn werk gaat

Een voorkeursrecht begint met een besluit van het college of de gemeenteraad waarin percelen worden aangewezen. Dat besluit wordt ingeschreven in de openbare registers, waardoor het aan het perceel gaat kleven en ook voor opvolgende eigenaren geldt.

U ontvangt bericht van de vestiging. Vanaf dat moment lopen er termijnen: voor bezwaar of beroep, en voor de gemeente om het recht te bestendigen met een verdergaand planologisch besluit.

Die bestendiging is belangrijk. Een voorkeursrecht op basis van enkel een voorlopige aanwijzing heeft een korte houdbaarheid. Volgt er geen concreter besluit binnen de wettelijke termijn, dan vervalt het van rechtswege.

Laat die termijnen bewaken. Een vervallen voorkeursrecht kan gedurende een bepaalde periode niet opnieuw op hetzelfde perceel worden gevestigd, en dat geeft u ruimte.

De aanbiedingsprocedure in de praktijk

Wilt u verkopen, dan biedt u uw perceel schriftelijk aan de gemeente aan. Die laat vervolgens weten of zij in beginsel wil kopen. Is dat zo, dan volgt onderhandeling over de prijs.

Komt u er niet uit, dan kunt u de rechter vragen de prijs vast te stellen. Die benoemt deskundigen die de werkelijke waarde van uw perceel bepalen. Dat is een reële route, geen theoretische mogelijkheid.

Ziet de gemeente af van aankoop, of laat zij de termijn verlopen, dan bent u gedurende een bepaalde periode vrij om aan een derde te verkopen tegen de voorwaarden die u wilt.

Aanbieden is daarom soms een strategische zet, ook als u niet direct wilt verkopen. Het dwingt de gemeente kleur te bekennen.

Wanneer bezwaar maken kansrijk is

Een voorkeursrecht mag alleen worden gevestigd als aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. Er moet een voorziene niet-agrarische bestemming zijn, en uw huidige gebruik moet daarvan afwijken.

Daar zitten aanknopingspunten. Is de voorziene bestemming voldoende concreet, of gaat het om een vage toekomstwens? Wijkt uw huidige gebruik werkelijk af van wat is voorzien? Is de aanwijzing van juist uw perceel deugdelijk onderbouwd?

Ook de omvang telt. Percelen die voor het plan niet nodig zijn, horen niet in de aanwijzing. Wordt uw hele bedrijf aangewezen terwijl slechts een deel in het plangebied ligt, dan is dat aanvechtbaar.

De termijnen zijn kort. Wacht dus niet af of het overwaait, maar laat het besluit direct beoordelen.

Wat u kunt doen zolang het recht geldt

Uw bedrijfsvoering gaat gewoon door. U kunt blijven boeren, verpachten, investeren en onderhoud plegen. Wel is het verstandig grote investeringen af te stemmen, omdat uitgaven in de wetenschap dat ontwikkeling speelt niet zonder meer worden vergoed als het later tot verwerving komt.

Belangrijker is dat u uw positie actief bepaalt in plaats van af te wachten. Wilt u verkopen, of wilt u zelf ontwikkelen? Dat antwoord bepaalt uw hele strategie.

Kiest u voor zelf ontwikkelen, maak dat dan vroeg kenbaar en werk het uit in een concreet plan. Een voorkeursrecht staat zelfrealisatie niet in de weg, maar u moet wel aantonen dat u het kunt.

Lees verder over zelfrealisatie en over uw rechten en verkoopmogelijkheden bij een voorkeursrecht.

Het signaal achter de vestiging

Een gemeente vestigt geen voorkeursrecht zonder reden. Het kost ambtelijke inzet, het roept weerstand op en het legt een claim op grond die zij nog niet bezit. Er zit dus altijd een plan achter.

Voor u is dat waardevolle informatie. Het betekent dat uw perceel in beeld is voor ontwikkeling en dat de waarde op termijn hoger ligt dan de agrarische prijs van vandaag.

Het betekent ook dat er haast bij is. Zodra de planvorming vordert, wordt uw positie formeler en uw speelruimte kleiner. De tijd vlak na vestiging is de tijd om te handelen.

Vraag daarom de onderliggende stukken op: welke visie, welk gebied, welke termijn. Wij zoeken dat voor u uit.

De prijs bij verkoop aan de gemeente

Komt het tot verkoop, dan is de vraag welke maatstaf geldt. De gemeente zal doorgaans uitgaan van de huidige agrarische waarde, eventueel met een bescheiden opslag. U heeft er belang bij dat de verwachtingswaarde wordt meegewogen.

Dat verschil is aanzienlijk. Een perceel dat op termijn woningbouw wordt, is meer waard dan hetzelfde perceel zonder dat vooruitzicht, ook als de bestemming formeel nog niet is gewijzigd.

Komt u er niet uit, dan kunt u de rechter de prijs laten vaststellen. Die benoemt deskundigen die de werkelijke waarde bepalen. Dat is geen vijandige stap maar een normale route binnen de wet.

Laat in elk geval een eigen taxatie maken voordat u onderhandelt. Onze bij het NRVT geregistreerde taxateurs waarderen op basis van transacties in de streek. Bekijk onze vastgoedtaxatie.

Voorkeursrecht en onteigening: het verschil

Beide instrumenten dienen hetzelfde doel, maar zij verschillen wezenlijk. Een voorkeursrecht laat u eigenaar en dwingt niets af; het beperkt alleen aan wie u mag verkopen. Onteigening neemt uw eigendom af.

Ook de vergoeding verschilt. Bij verkoop onder een voorkeursrecht gaat het om de waarde van het perceel. Bij onteigening geldt volledige schadeloosstelling, inclusief waardevermindering van het overblijvende, inkomensschade en bijkomende kosten.

Dat maakt onteigening voor u in financieel opzicht vaak gunstiger dan verkoop onder een voorkeursrecht. Een gedachte die veel eigenaren verrast.

In de praktijk is een voorkeursrecht dan ook vaak de eerste stap in een langer traject. Lees meer op onze pagina over onteigening.

Wat een voorkeursrecht doet met erfopvolging

Een gevestigd voorkeursrecht kleeft aan het perceel en gaat mee over. Dat roept vragen op bij bedrijfsopvolging en vererving, zeker wanneer een deel van de familie wil verkopen en een ander deel wil doorgaan.

Overdracht binnen de familie valt niet in alle gevallen onder de aanbiedingsplicht. Er bestaan uitzonderingen, onder meer voor overdracht aan bepaalde naaste verwanten en voor bepaalde vormen van verdeling.

Die uitzonderingen luisteren nauw. Een structuur die op het eerste gezicht binnen de familie blijft, kan bij nader inzien toch aanbiedingsplichtig zijn, met alle gevolgen van dien voor de geldigheid van de overdracht.

Speelt er opvolging of vererving op grond met een voorkeursrecht, laat de route dan vooraf toetsen. Achteraf repareren is aanzienlijk lastiger dan vooraf goed inrichten.

Waarom u ons erbij haalt

Een voorkeursrecht is bewust een instrument dat weinig zichtbaar effect heeft tot het moment dat u iets wilt. Precies daarom wordt er zelden op tijd naar gekeken.

Wij beoordelen of de vestiging deugt, bewaken de termijnen waarbinnen de gemeente moet bestendigen, en bepalen samen met u of verkopen of zelf ontwikkelen de betere route is.

Wij begeleiden grondeigenaren al meer dan veertig jaar bij dit soort vraagstukken, vanuit Ulvenhout, Beesel, Bruchem en Zierikzee. Daarbij werken wij uitsluitend voor de eigenaar, nooit voor een gemeente of provincie.

U wilt toch niet met iemand in zee gaan die ook afhankelijk is van uw tegenpartij? Wij zijn niet uit op het gevecht, maar op de winst. De winst voor u.

Een laatste praktisch punt: laat de kadastrale inschrijving controleren. In de registers staat welk besluit is ingeschreven en op welke datum, en dat bepaalt vanaf wanneer de termijnen lopen. Bij percelen die zijn gesplitst of samengevoegd komt het voor dat de inschrijving niet meer aansluit op de actuele kadastrale situatie.

Veelgestelde vragen over de Wet voorkeursrecht gemeenten

Moet ik verkopen als er een voorkeursrecht ligt?

Nee. Een voorkeursrecht verplicht u niet te verkopen; het verplicht u alleen om, als u wilt verkopen, uw perceel eerst aan de gemeente aan te bieden. Wilt u niet verkopen, dan verandert er niets aan uw eigendom en kunt u uw grond gewoon blijven gebruiken.

Moet de gemeente kopen als ik aanbied?

Nee, ook dat niet. De gemeente heeft na uw aanbieding een termijn om te beslissen. Ziet zij af van aankoop, dan bent u gedurende een bepaalde periode vrij om aan een derde te verkopen. Dat maakt aanbieden soms een manier om duidelijkheid te forceren.

Krijg ik een lagere prijs door het voorkeursrecht?

Het recht zelf verlaagt de waarde niet, maar het beperkt wel de prijsvorming doordat de concurrentie tussen kopers wegvalt. Komt u er met de gemeente niet uit over de prijs, dan kunt u de rechter vragen die vast te stellen op basis van de werkelijke waarde van uw perceel.

Hoe lang geldt een voorkeursrecht?

Het recht wordt voor een bepaalde periode gevestigd en moet binnen wettelijke termijnen worden bestendigd door een verdergaand planologisch besluit. Gebeurt dat niet, dan vervalt het van rechtswege en kan het gedurende een bepaalde periode niet opnieuw worden gevestigd. Laat die termijnen bewaken.

Kan ik bezwaar maken tegen de vestiging?

Ja. Tegen het besluit tot vestiging staat een rechtsgang open, en de termijnen daarvoor zijn kort. Kansrijke gronden zijn onder meer dat het voorziene gebruik onvoldoende concreet is, dat uw huidige gebruik er niet van afwijkt, of dat de onderbouwing van de aanwijzing tekortschiet.

Wat betekent het voor mijn plannen om zelf te ontwikkelen?

Een voorkeursrecht staat zelfrealisatie niet in de weg. U blijft eigenaar en u kunt de bestemming zelf realiseren. Het recht raakt alleen verkoop. Sterker nog: juist wanneer u zelf wilt ontwikkelen is het van belang dat vroeg kenbaar te maken, zodat het niet lijkt alsof u alleen op verkoop uit bent.

Tot slot

Een voorkeursrecht is geen onteigening, maar het is ook geen formaliteit. Het beperkt uw vrijheid op het moment dat die het meeste waard is, namelijk wanneer uw grond in de belangstelling komt te staan.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij werken uitsluitend voor de eigenaar, nooit voor de gemeente.

Is er een voorkeursrecht op uw perceel gevestigd? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.