Zelfrealisatie: zelf ontwikkelen in plaats van verkopen

Wanneer de gemeente uw grond nodig heeft voor woningbouw, lijkt verkopen de enige route. Er komt een bod, er volgt een onderhandeling, en het gesprek gaat vanaf dat moment alleen nog over de prijs. Er is echter een derde mogelijkheid die zelden ter sprake komt: zelf ontwikkelen.

Zelfrealisatie heet dat, en het is tegelijk uw sterkste verweer tegen onteigening en een route waarmee de ontwikkelwinst bij u terechtkomt in plaats van bij de gemeente of een ontwikkelaar. In dit artikel leest u wat het inhoudt en wat ervoor nodig is. Voor de bredere context verwijzen wij naar onze pagina over warme gronden.

Wat zelfrealisatie is

Onteigening mag alleen als zij noodzakelijk is. Kan het doel worden bereikt zonder u uw eigendom af te nemen, dan ontbreekt die noodzaak en houdt een onteigening geen stand.

Daar zit de kern van zelfrealisatie. Bent u bereid en in staat om precies datgene te realiseren wat de overheid met uw perceel voor ogen heeft, dan is onteigening niet nodig. U doet immers zelf wat zij wil.

Het is dus geen gunst en geen uitzondering, maar een rechtstreeks gevolg van de noodzaakseis. Dat maakt het het sterkste verweer dat het onteigeningsrecht kent.

Tegelijk is het meer dan een verdedigingsmiddel. Wie zelf ontwikkelt, houdt de waardestijging van de grond in eigen hand.

De twee voorwaarden: bereid en in staat

Bereid zijn is de makkelijkste van de twee. U geeft aan de bestemming zelf te willen realiseren en u maakt dat kenbaar aan de gemeente, bij voorkeur schriftelijk en in de fase waarin het plan nog wordt gevormd.

In staat zijn is de lastige. U moet aannemelijk maken dat u het plan werkelijk kunt uitvoeren. Dat betekent een uitgewerkt plan, een sluitende financiering en een partij die het kan realiseren, of aantoonbare eigen capaciteit.

Een intentieverklaring volstaat niet. Ook niet de mededeling dat u wel een ontwikkelaar zult zoeken. De gemeente mag verlangen dat u concreet bent voordat zij afziet van onteigening.

Dat vraagt dus voorbereiding, en die kost tijd. Reden te meer om vroeg te beginnen.

Op de wijze die de overheid voor ogen heeft

Dit is het onderdeel dat het vaakst wordt onderschat. U mag niet uw eigen invulling opdringen. Wil de gemeente dertig woningen waarvan een deel sociale huur, dan moet uw plan dat kunnen leveren.

Komt u met een plan voor tien vrijstaande woningen omdat dat beter rendeert, dan realiseert u niet wat zij voor ogen heeft en gaat het beroep niet op. De gemeente bepaalt het programma, u bepaalt of u het uitvoert.

Dat betekent in de praktijk dat u het gemeentelijke programma serieus moet nemen, inclusief de onrendabele onderdelen. Sociale huur, openbaar groen, parkeernormen.

Precies daarom is een doorrekening vooraf onmisbaar. Komt het plan met dat programma nog uit? Wij rekenen dat voor u door.

Zelfrealisatie bij onteigening

Dreigt er onteigening, dan is zelfrealisatie uw belangrijkste verweer. U bestrijdt niet dat er een algemeen belang is en ook niet dat het plan urgent is, maar u bestrijdt dat het nodig is om ú te onteigenen.

Dat verweer brengt u in bij de bekrachtigingsprocedure bij de bestuursrechter, of eerder al in het minnelijk overleg. Hoe eerder het op tafel ligt, hoe geloofwaardiger het is.

De rechter toetst of u bereid en in staat bent. Daarbij weegt zwaar of uw plan aansluit bij wat de overheid wil en of uw financiering en uitvoeringscapaciteit hard zijn.

Lees hoe de procedure verloopt in onteigeningsprocedure stap voor stap.

Wat zelf ontwikkelen financieel betekent

Bij verkoop ontvangt u de grondwaarde en bent u klaar. Bij zelf ontwikkelen ontvangt u de opbrengst van de kavels of woningen, minus alle kosten die u maakt. Dat verschil kan aanzienlijk zijn.

Daar staan verplichtingen tegenover. U draagt bij aan de kosten van het gebied via een anterieure overeenkomst: infrastructuur, groen, plankosten en soms bovenwijkse voorzieningen.

Ook draagt u risico. Vertraging in de besluitvorming, tegenvallende bouwkosten, een markt die draait. Dat risico ligt bij verkoop bij de koper en bij zelfrealisatie bij u.

Of het per saldo gunstiger is, hangt dus af van uw situatie en uw risicobereidheid. Lees over de kostenkant in de anterieure overeenkomst.

Samenwerken met een ontwikkelaar

Zelf ontwikkelen betekent niet dat u alles alleen doet. Veel grondeigenaren werken samen met een ontwikkelaar die de uitvoering op zich neemt, terwijl de eigenaar de grondpositie houdt en meedeelt in het resultaat.

Die constructie kan het beroep op zelfrealisatie versterken, want zij maakt aannemelijk dat u in staat bent het plan te realiseren. De ontwikkelaar levert de capaciteit die u zelf niet heeft.

Let wel scherp op de voorwaarden. In sommige samenwerkingen ligt het risico grotendeels bij u en de winst grotendeels bij de ontwikkelaar. De vorm van de overeenkomst bepaalt dat.

Wij beoordelen dit soort constructies voordat u zich bindt. Zie ook optieovereenkomst met een projectontwikkelaar.

De fiscale gevolgen van zelf ontwikkelen

Fiscaal is zelf ontwikkelen iets anders dan verkopen. Ontwikkelen kan ertoe leiden dat de opbrengst wordt aangemerkt als winst uit onderneming in plaats van als vermogenswinst, met een ander tarief tot gevolg.

Ook de landbouwvrijstelling speelt. Die geldt voor waardestijging binnen agrarisch gebruik, niet voor de stijging die ontstaat door bestemmingswijziging. Juist dat deel is bij ontwikkeling het grootst.

Daarnaast is de structuur van belang: ontwikkelt u privé, vanuit uw onderneming of via een aparte entiteit? Die keuze heeft gevolgen die achteraf niet meer te corrigeren zijn.

Laat dit vroeg doorrekenen, samen met uw accountant. Wij denken daarin mee vanuit de grondkant.

Wat u nu al kunt doen

Volg de gemeentelijke besluitvorming. Omgevingsvisies en woonvisies laten jaren van tevoren zien waar gebouwd gaat worden. Wie dat leest, wordt niet verrast en heeft tijd om zich voor te bereiden.

Reageer op ontwerpbesluiten die uw perceel raken en maak daarbij kenbaar dat u zelfrealisatie overweegt. Dat kost weinig en het legt de basis voor uw positie.

Verken vervolgens de haalbaarheid: past het gemeentelijke programma op uw perceel, wat kost het, wat levert het op, en met welke partij zou u het willen uitvoeren.

Wij begeleiden grondeigenaren al meer dan veertig jaar bij deze afweging, en werken daarbij uitsluitend voor de eigenaar. U wilt toch niet met iemand in zee gaan die ook afhankelijk is van uw tegenpartij?

Wanneer een beroep op zelfrealisatie strandt

Niet elk beroep slaagt. De meest voorkomende reden is te laat komen. Wie pas met plannen verschijnt nadat de gemeente jaren met u heeft onderhandeld over verkoop, wekt de indruk dat zelfrealisatie een vertragingstactiek is.

De tweede reden is onvoldoende concreetheid. Een plan op hoofdlijnen zonder financiering en zonder uitvoerende partij overtuigt niet. De gemeente hoeft geen genoegen te nemen met een voornemen.

De derde is een afwijkend programma. Wie het gemeentelijke woningbouwprogramma niet wil of kan leveren, realiseert niet wat de overheid voor ogen heeft en valt daarmee buiten de bescherming.

De vierde is de eis van integrale ontwikkeling. Ligt uw perceel midden in een gebied dat als geheel moet worden ontwikkeld, dan kan de gemeente aanvoeren dat losse zelfrealisatie het plan onuitvoerbaar maakt. Dat argument is te weerleggen, maar dan moet u laten zien hoe uw deel inpasbaar is.

Zelfrealisatie en het voorkeursrecht

Ligt er een voorkeursrecht op uw perceel, dan staat dat zelfrealisatie niet in de weg. Het recht raakt alleen verkoop: u moet uw grond eerst aan de gemeente aanbieden als u wilt verkopen. Wilt u niet verkopen maar zelf ontwikkelen, dan speelt het niet.

Sterker nog, juist dan is het van belang uw voornemen vroeg kenbaar te maken. Anders ontstaat het beeld dat u alleen op een zo hoog mogelijke verkoopprijs uit bent.

Houd er wel rekening mee dat een gemeente die een voorkeursrecht vestigt, doorgaans zelf de regie wil houden. Uw beroep op zelfrealisatie zal dus stevig worden getoetst.

Lees meer in wet voorkeursrecht gemeenten.

Hoe wij een zelfrealisatietraject begeleiden

Wij beginnen met de haalbaarheidsvraag. Past het gemeentelijke programma op uw perceel, wat kost de ontwikkeling inclusief gebiedsbijdrage, en wat blijft er onder de streep over in vergelijking met verkopen?

Daarna bouwen wij het dossier op waarmee u aannemelijk maakt dat u bereid en in staat bent: het plan, de financieringsopzet, de partij die uitvoert, en de onderbouwing dat het aansluit bij wat de gemeente wil.

Vervolgens voeren wij de gesprekken met de gemeente, over de anterieure overeenkomst en over de voorwaarden waaronder u ontwikkelt. Dat is de fase waarin het geld wordt verdeeld.

En als het tot een onteigeningsprocedure komt, staat uw verweer klaar. Wij zijn niet uit op het gevecht, maar op de winst. De winst voor u.

Een voorbeeld uit de praktijk van het buitengebied

Een veelvoorkomende situatie: een agrarisch bedrijf aan de rand van een kern, waar de gemeente een woonwijk wil realiseren. De eerste benadering gaat over verkoop van de grond tegen een prijs die boven agrarisch ligt maar ver onder bouwgrondwaarde.

De eigenaar die alleen over die prijs onderhandelt, komt uiteindelijk ergens uit en verkoopt. De eigenaar die de zelfrealisatievraag stelt, ontdekt vaak dat het gemeentelijke programma op zijn perceel uitvoerbaar is en dat de opbrengst van kaveluitgifte een veelvoud is van het geboden bedrag.

Dat betekent niet dat zelf ontwikkelen altijd de juiste keuze is. Het betekent dat de vraag gesteld moet worden, met cijfers erbij, voordat er over een verkoopprijs wordt gepraat.

Die doorrekening kost een paar weken en bepaalt de rest van het traject. Laat hem maken voordat u aan tafel gaat.

Veelgestelde vragen over zelfrealisatie

Wat is zelfrealisatie precies?

Het recht om de nieuwe bestemming van uw grond zelf te verwezenlijken in plaats van te verkopen of te worden onteigend. Bent u bereid en in staat het plan uit te voeren zoals de overheid het voor ogen heeft, dan ontbreekt de noodzaak tot onteigening en houdt een onteigening op dat punt geen stand.

Wanneer moet ik het beroep doen?

Zo vroeg mogelijk, en in elk geval voordat de onteigeningsbeschikking wordt genomen. De beste momenten zijn de zienswijzefase op het ontwerpbesluit en het minnelijk overleg. Wie pas met plannen komt als de beschikking er ligt, wordt doorgaans niet meer serieus genomen omdat de noodzaak dan al is vastgesteld.

Wat moet ik kunnen aantonen?

Dat u het plan werkelijk kunt uitvoeren. Denk aan een uitgewerkt stedenbouwkundig plan dat past bij het gemeentelijke programma, een financieringsbevestiging of onderbouwde financieringsopzet, en een partij die het kan realiseren. Hoe concreter het geheel, hoe sterker uw positie.

Levert zelf ontwikkelen echt meer op?

Vaak wel, soms aanzienlijk. Bij verkoop ontvangt u de grondwaarde; bij zelf ontwikkelen komt de ontwikkelwinst bij u terecht. Daar staat tegenover dat u het risico draagt en dat u kosten voor het gebied moet dragen. Laat beide scenarios doorrekenen voordat u kiest.

Kan de gemeente zelfrealisatie weigeren?

Zij kan betwisten dat u bereid en in staat bent, en dat gebeurt regelmatig. Ook kan zij aanvoeren dat het gewenste programma een integrale ontwikkeling vergt waarin uw losse perceel niet past. Beide argumenten zijn te weerleggen, maar dan moet uw plan wel staan.

Wat als mijn perceel te klein is voor een eigen plan?

Dan kan samenwerking met andere eigenaren in het gebied een oplossing zijn. Gezamenlijke zelfrealisatie komt voor en kan het argument ontkrachten dat een integrale ontwikkeling nodig is. Dat vraagt wel afstemming tussen eigenaren die niet altijd dezelfde belangen hebben.

Tot slot

Zelfrealisatie is de optie die het minst wordt genoemd en het meest kan opleveren. Niet omdat zij verborgen wordt gehouden, maar omdat de partij die uw grond wil kopen er geen belang bij heeft haar op tafel te leggen.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij werken uitsluitend voor de eigenaar.

Overweegt u zelf te ontwikkelen? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.