Woonboerderij verkopen: tips van de specialist

Een woonboerderij trekt kopers aan die iets zoeken wat een nieuwbouwwijk niet biedt: ruimte, rust en een gebouw met geschiedenis. Dat is een sterke uitgangspositie. Toch struikelen veel verkopen op iets prozaïsch: de bestemming, de financiering of een keuring die te laat komt.

In dit artikel leest u waar het bij de verkoop van een woonboerderij op aankomt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Begin bij de bestemming

Staat de woning nog als agrarische bedrijfswoning in het omgevingsplan, dan is bewoning door iemand zonder agrarisch bedrijf formeel niet zonder meer toegestaan. In de praktijk wordt daar niet altijd op gehandhaafd, maar geldverstrekkers kijken er wel naar.

Het gevolg is dat een deel van de kopers afvalt of een voorbehoud maakt. Wie de bestemming vooraf laat wijzigen naar wonen, verbreedt zijn markt aanzienlijk. Hoe die procedure loopt, leest u in het omgevingsplan wijzigen.

De plattelandswoning als tussenweg

Ligt er nog een werkend agrarisch bedrijf naast, dan is een volledige woonbestemming soms niet haalbaar, omdat de milieuruimte van dat bedrijf beperkt zou worden. De figuur van de plattelandswoning is daarvoor bedacht.

Een als plattelandswoning aangewezen woning mag door iemand zonder agrarisch bedrijf worden bewoond, terwijl het naastgelegen bedrijf niet extra wordt belemmerd. De bewoner accepteert daarmee wel een minder beschermd woon- en leefklimaat. Bespreek dat open met kopers, want het is een reëel punt.

Bijgebouwen: kans of blok aan het been

Een goed onderhouden kapschuur of een omgebouwde stal met vergunning is een verkoopargument. Kopers zien er een werkplaats, atelier, paardenstalling of extra woonruimte in.

Verouderde stallen met asbestdaken werken tegengesteld. Die vormen een sloopopgave die volledig in het bod wordt verwerkt. Weeg af of slopen vooraf loont, eventueel met compensatie via rood voor rood.

Wat kopers tegenwoordig eerst vragen

Isolatie en energielasten. Een boerderij met enkel glas, een rieten kap zonder isolatie en een oude ketel is duur in gebruik, en dat weten kopers. Ze vragen naar het energielabel, naar de kosten van verduurzaming en naar de vraag of een warmtepomp haalbaar is.

Heeft u de laatste jaren geïsoleerd of het dak vernieuwd, documenteer dat dan met facturen en garanties. Dat is harde onderbouwing tegenover een zachte inschatting van de koper.

De keuringen die er altijd komen

Asbest in daken en beschot, een ondergrondse olietank, bodemverontreiniging bij een voormalige spoelplaats of werkplaats, de staat van de kapconstructie en houtaantasting. Bij een boerderij zijn dat vaste onderzoekspunten.

Laat wat u vermoedt zelf onderzoeken. Een gesaneerde tank met certificaat is een afgeronde zaak. Een onbekende tank in de tuin is een open einde en dus een prijsverlaging.

Hoeveel land verkoopt u mee

De meeste particuliere kopers willen een ruim erf, geen bedrijf. Vier hectare weiland is voor hen vooral onderhoud. Voor een agrariër in de buurt is het juist waardevol.

Splits daarom bewust: het erf met een passend oppervlak naar de woningkoper, het overige land naar een agrarische koper. Zie landbouwgrond verkopen. Denk daarbij aan de ontsluiting van het overblijvende land.

Presentatie werkt, maar pas als de basis klopt

Een woonboerderij verkoopt op sfeer: goede foto’s bij het juiste licht, een opgeruimd erf, een plattegrond die de mogelijkheden laat zien. Dat trekt de bezichtigingen aan.

Maar de koop wordt gesloten op de papieren. Een prachtige presentatie met een onduidelijke bestemming levert veel kijkers op en weinig biedingen. Zorg dus eerst voor het dossier en dan pas voor de foto’s.

De fiscale kant

Verkoopt u vanuit een onderneming, dan speelt de vraag welk deel van de koopsom aan de woning wordt toegerekend en welk deel aan grond en gebouwen. Dat heeft gevolgen voor de landbouwvrijstelling en voor de afrekening.

Woont u er privé en heeft u geen onderneming meer, dan ligt het eenvoudiger. Laat de situatie beoordelen voordat u de koopsom verdeelt. Zie landbouwgrond verkopen en belasting.

Hoe wij het aanpakken

Wij beoordelen eerst de bestemming en de staat van het object en adviseren of het loont om vooraf te wijzigen of te slopen. Daarna bepalen wij welk deel als woonobject en welk deel als agrarisch object wordt aangeboden.

Wij werken uitsluitend voor u, ook wanneer wij adviseren om eerst te investeren voordat u de markt op gaat.

Veelgestelde vragen over het verkopen van een woonboerderij

Mag een koper zonder bedrijf in mijn boerderij wonen?

Alleen als de bestemming dat toelaat, of als de woning is aangewezen als plattelandswoning. Zonder een van beide loopt de koper risico bij handhaving en bij de financiering. Dat drukt de prijs en de belangstelling.

Wat is een plattelandswoning?

Een voormalige agrarische bedrijfswoning die door iemand zonder agrarisch bedrijf bewoond mag worden, terwijl het naastgelegen bedrijf niet extra wordt beperkt. De bewoner accepteert daarbij een minder beschermd woon- en leefklimaat.

Moet ik eerst de bestemming laten wijzigen?

Vaak wel. Het kost tijd en geld, maar het verbreedt de koperskring aanzienlijk en voorkomt voorbehouden in de koopovereenkomst. Wij rekenen die investering vooraf met u door.

Wat doe ik met de oude stallen?

Als ze bruikbaar zijn, presenteer ze dan als extra ruimte. Zijn ze verouderd en asbesthoudend, dan is slopen vaak verstandiger, eventueel met compensatie via een sloopregeling. Laten staan drukt het bod meestal harder dan sloop kost.

Hoeveel grond verkoop ik het beste mee?

Meestal alleen het erf en een beperkte strook. Particuliere kopers betalen niet voor hectares weiland, agrarische kopers wel. Splitsen levert daardoor doorgaans meer op, mits de ontsluiting goed geregeld is.

Tot slot

Een woonboerderij verkoopt zichzelf op sfeer, maar de prijs wordt bepaald door de bestemming, de staat en de papieren. Wie die drie op orde heeft voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt, onderhandelt vanuit kracht.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij zetten eerst het dossier op orde en gaan daarna pas de markt op.

Denkt u aan verkopen? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.