Landelijk vastgoed kopen of verkopen: waar let u op?

Landelijk vastgoed is een markt met weinig aanbod, weinig kopers en veel uitzonderingen. Een boerderij met land, een landgoed, een hippische accommodatie of een perceel met ontwikkelpotentie laat zich niet vergelijken met het huis van de buren, want dat huis bestaat niet.

Dat maakt zowel kopen als verkopen anders dan in de stad. In dit artikel leest u waar het in deze markt op aankomt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Wat er onder landelijk vastgoed valt

Agrarische bedrijven, boerderijen en woonboerderijen, landgoederen en buitenplaatsen, landbouwgrond en natuurterreinen, hippische accommodaties, en bijzondere objecten als kloosters, watermolens en voormalige schoolgebouwen in het buitengebied.

Wat ze gemeen hebben: er zijn weinig van, ze zijn zelden onderling vergelijkbaar en de waarde hangt sterk af van wat er mag. Dat vraagt om een andere aanpak dan een markt met honderden vergelijkbare objecten.

Waarde bepalen zonder referenties

In de woningmarkt bepaalt u de waarde met vergelijkbare verkopen in de straat. In het buitengebied zijn die er niet. De waardebepaling steunt daarom op onderdelen: de grond per hectare naar grondsoort en verkaveling, de gebouwen naar bruikbaarheid, en de mogelijkheden naar wat het omgevingsplan toestaat.

Die opbouw is ook uw verdediging in de onderhandeling. Een prijs die u kunt uitleggen per onderdeel, houdt stand. Een vraagprijs zonder onderbouwing wordt een startbod.

Wat de koper werkelijk koopt

Bij landelijk vastgoed koopt u niet alleen het object maar ook de contracten en de rechten die eraan hangen. Een lopend pachtcontract, een recht van overpad, een opstalrecht of een kwalitatieve verplichting gaat mee met de grond.

Dat is de belangrijkste reden waarom onderzoek hier zwaarder weegt dan bij een woning. Zie due diligence bij vastgoedaankoop.

De bestemming bepaalt de waarde

Twee vrijwel identieke erven kunnen ver uiteenlopen in waarde omdat op het ene wel en op het andere geen woonbestemming rust, of omdat het ene in een zoekgebied voor woningbouw ligt en het andere niet.

Ga daarom altijd na wat er planologisch geldt en wat er speelt in de omgeving. Zie warme gronden en het omgevingsplan wijzigen.

Gericht benaderen werkt beter

Voor een woonboerderij is een breed platform zinvol, want de koper kan overal vandaan komen. Voor een melkveebedrijf, een landgoed of een perceel landbouwgrond werkt gerichte benadering beter, omdat de partijen die kunnen kopen beperkt in aantal en grotendeels bekend zijn.

Wij kiezen die route per object en soms per onderdeel: de grond gericht, het woonhuis breed. Zie landbouwgrond verkopen en woonboerderij verkopen.

Kopen: waar het misgaat

De meest gemaakte fout is betalen voor mogelijkheden die niet bestaan. Een schuur die volgens de verkoper prima een woning kan worden, een perceel dat straks vast bouwgrond wordt, een stal die zo weer in gebruik kan.

Vraag naar papier. Een omgevingsplan, een principebesluit, een vergunning. Zonder dat is het een verwachting, en verwachtingen horen niet in een koopsom thuis.

Verkopen: waar het misgaat

Te laat beginnen. Wie zijn pachtcontracten, zijn kadastrale situatie, zijn keuringen en zijn fiscale route pas regelt als er een koper is, onderhandelt onder tijdsdruk en met open einden.

Een half jaar tot twee jaar voorbereiding is bij landelijk vastgoed normaal en verdient zich terug. Zie agrarisch bedrijf verkopen.

De fiscale laag

Bij vrijwel elke transactie in deze markt speelt de fiscale route mee: de landbouwvrijstelling, de vrijstelling voor cultuurgrond bij de koper, btw bij een bouwterrein en de toerekening van de koopsom over de onderdelen.

Bepaal die route voordat u onderhandelt. Zie landbouwgrond verkopen en belasting en overdrachtsbelasting bij grond.

Waarom wij maar één kant kiezen

In deze markt bedienen kantoren regelmatig beide zijden van een transactie. Wij doen dat niet. Wij treden op voor de eigenaar of voor de koper, nooit voor allebei in hetzelfde dossier.

Dat betekent dat wij volledig kunnen doorpakken in de onderhandeling en dat u weet dat er geen ander belang meeweegt. Zie agrarisch adviesbureau.

Veelgestelde vragen over landelijk vastgoed kopen of verkopen

Hoe bepaal ik de waarde zonder vergelijkbare objecten?

Door het object op te delen: grond per hectare naar grondsoort en verkaveling, gebouwen naar bruikbaarheid, en de mogelijkheden naar wat planologisch is toegestaan. Die opbouw is ook uw onderbouwing in de onderhandeling.

Hoe lang duurt een verkoop?

Bij een courant object drie tot negen maanden na een goede voorbereiding. Moet er nog een bestemming worden gewijzigd of een pachtsituatie worden afgewikkeld, dan loopt dat op tot een jaar of langer.

Kan ik zelf verkopen zonder begeleiding?

Dat kan, maar het risico zit in de onderdelen die u niet ziet: een recht in de akte, een pachtvorm met gevolgen, een bestemming die meer of minder toelaat dan u dacht. Daar zit doorgaans meer geld in dan de courtage.

Is Funda zinvol voor landelijk vastgoed?

Voor een woonboerderij wel. Voor een agrarisch bedrijf, een landgoed of los land werkt gerichte benadering van bekende partijen meestal beter, omdat de koperskring klein en overzichtelijk is.

Wat is de eerste stap?

Een waardebepaling en een inventarisatie van alles wat de waarde beïnvloedt: bestemming, rechten, contracten en fiscale positie. Pas als dat beeld er ligt, is er iets zinnigs te zeggen over prijs en route.

Tot slot

Landelijk vastgoed is een markt van uitzonderingen. Er is geen standaardprijs, geen standaardkoper en geen standaardtraject. Wat er wel is: een onderbouwing die u kunt uitleggen en een tegenpartij die dat merkt.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij werken uitsluitend voor één kant van de tafel.

Koopt of verkoopt u landelijk vastgoed? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.