Boerderij kopen: waar moet u op letten?

Een boerderij kopen is iets anders dan een huis kopen. U koopt een gebouw met een geschiedenis, een erf met bijgebouwen, vaak grond, en een bestemming die bepaalt wat u er wel en niet mag. Dat laatste is het punt waarop de meeste kopers zich vergissen.

In dit artikel leest u wat u vooraf uitzoekt, waar de kosten zitten die u niet ziet, en welke vragen u stelt voordat u een bod uitbrengt. Voor de bredere context: vastgoedbemiddeling.

Begin bij de bestemming

Staat de woning in het omgevingsplan als agrarische bedrijfswoning, dan hoort die bij een agrarisch bedrijf. Als particulier zonder bedrijf mag u er formeel niet zonder meer wonen. Gemeenten handhaven daar niet altijd op, maar uw geldverstrekker kijkt er wel naar.

Vraag daarom als eerste op wat er geldt. Is er een woonbestemming, is de woning aangewezen als plattelandswoning, of moet er nog iets geregeld worden? Dat laatste kost al snel een jaar of langer. Zie het omgevingsplan wijzigen.

Bijgebouwen: bezit of last

Een karakteristieke kapschuur is een verkoopargument. Een rij verouderde ligboxenstallen met asbestdaken is een kostenpost. Sloop en sanering lopen bij enige omvang in de tienduizenden euro’s, en dat bedrag hoort in uw bod verwerkt te zitten.

Soms staat daar iets tegenover: sloop kan compensatie opleveren in de vorm van een bouwtitel. Zie rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing.

Wat u laat onderzoeken

Asbest in daken en beschot, een ondergrondse olietank, bodemverontreiniging bij een voormalige spoelplaats of werkplaats, de staat van de kapconstructie, houtaantasting en vocht in de fundering. Bij een boerderij zijn dat geen uitzonderingen maar de standaardlijst.

Let ook op beschermde soorten. Uilen, zwaluwen en vleermuizen in de kap kunnen een verbouwing maanden vertragen. Wat er precies wordt onderzocht staat in due diligence bij vastgoedaankoop.

Rechten die met het perceel meekomen

Op grond en erf kunnen rechten van derden rusten: een recht van overpad, een opstalrecht voor kabels, een erfdienstbaarheid voor waterafvoer of een kwalitatieve verplichting uit een oude akte. Die gaan mee, ook als u er niets van wist.

Wordt er land meeverkocht dat verpacht is, dan koopt u de pachter erbij. Bij reguliere pacht kunt u die grond niet zelf gebruiken en kan het pachtrecht overgaan op een opvolger. Zie grond verpachten.

Hoeveel grond wilt u erbij

Veel kopers willen ruimte, maar onderschatten wat onderhoud van hectares kost aan tijd en machines. Twee hectare weiland is iets anders dan twintig.

Denk ook aan de fiscale kant: bij landbouwgrond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd kan een vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden, met een voortzettingseis. Zie overdrachtsbelasting bij grond en landbouwgrond kopen.

De financiering

Banken beoordelen een boerderij anders dan een woning. Bijgebouwen tellen vaak beperkt mee in de waardering, de grond soms helemaal niet in de hypotheek, en bij een agrarische bestemming stellen geldverstrekkers extra vragen.

Laat daarom vroeg toetsen wat er financierbaar is. Een bod dat u niet rond krijgt, kost u de aankoop en soms een boete.

Energie en verduurzaming

Boerderijen zijn vaak slecht geïsoleerd en duur in gebruik. Vraag naar het energielabel, naar wat er is geïsoleerd en naar de staat van dak en installaties. Bij een monument gelden bovendien beperkingen op wat u aan de buitenkant mag doen.

Vraag om facturen en garanties van eerdere ingrepen. Dat is harder bewijs dan een mededeling tijdens de bezichtiging. Zie monumentale boerderij.

Verbouwplannen toetsen voor u tekent

“Hier kan makkelijk een tweede woning in” is een zin die vaak valt en zelden klopt. Splitsen in het buitengebied is gebonden aan gemeentelijk beleid en aan de milieuruimte van omliggende bedrijven.

Toets uw plannen bij de gemeente voordat u een bod doet, of neem een voorbehoud op. Zie woningsplitsing in het buitengebied.

De buren zijn onderdeel van de aankoop

Naast een werkende veehouderij wonen betekent geur, geluid en verkeer. Dat is geen overlast maar normale bedrijfsvoering, en daar kunt u weinig tegen beginnen. Andersom kan uw komst het bedrijf beperken, en dat weegt de gemeente mee.

Ga eens langs op een doordeweekse ochtend in plaats van op een zondagmiddag. Dat geeft een eerlijker beeld dan de bezichtiging.

Hoe wij een aankoop begeleiden

Wij toetsen de bestemming, de rechten en de staat, en rekenen de verborgen kosten door. Daarna bepalen wij samen met u wat een verantwoord bod is en onderhandelen wij namens u.

Wij treden daarbij uitsluitend voor u op, nooit ook voor de verkoper. Zie agrarisch adviesbureau.

Veelgestelde vragen over een boerderij kopen

Mag ik als particulier in een boerderij wonen?

Alleen als de bestemming dat toelaat of als de woning is aangewezen als plattelandswoning. Staat er nog een agrarische bedrijfswoning in het omgevingsplan, dan loopt u risico bij handhaving en bij de financiering. Controleer dit als eerste.

Wat kost het opruimen van oude stallen?

Dat hangt af van oppervlak, constructie en asbest. Asbestsanering vormt meestal het grootste deel. Vraag offertes op voordat u een bod doet, want dit bedrag hoort in uw prijs verwerkt te zijn.

Kan ik een boerderij normaal financieren?

Vaak wel, maar niet als een gewone woning. Bijgebouwen en grond tellen beperkt of niet mee in de waardering, en bij een agrarische bestemming stellen geldverstrekkers extra eisen. Laat dit vroeg toetsen.

Wat als er een olietank in de tuin ligt?

Laat die saneren of certificeren voordat u koopt, of verreken de kosten onderbouwd. Een niet-gesaneerde tank is een open einde dat later bij u terechtkomt, ook als de verkoper zei dat hij niet meer in gebruik is.

Kan ik er een tweede woning in maken?

Alleen als het gemeentelijke beleid splitsing toelaat en de omliggende bedrijven niet worden beperkt. Toets dat voordat u tekent, of neem een voorbehoud op. Reken er niet op omdat de verkoper zegt dat het kan.

Tot slot

Een boerderij kopen gaat goed als u vooraf weet wat u koopt: welke bestemming, welke rechten, welke staat en welke kosten er nog aankomen. Dat is meer uitzoekwerk dan bij een woning, en het verdient zich terug in de prijs.

Onze aanpak kenmerkt zich door strijdvaardigheid voor de klant. Helder, concreet en weldoordacht. Wij toetsen wat er werkelijk staat voordat u tekent.

Heeft u een boerderij op het oog? Neem contact met ons op. U bent slechts een kop koffie van ons verwijderd.

Regelgeving en marktomstandigheden veranderen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen advies over uw persoonlijke situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.